В Москве запретили крохотные квартиры. Узнали, грозит ли это Челябинску и как повлияет на цены

В Москве запретили строить квартиры площадью меньше 28 квадратных метров. Доля крохотного жилья в столице достигла 28%, Челябинск по этому показателю несильно отстает — 20,3%*. Ждать ли нам тоже отказа от каморок и как в этом случае изменятся цены на недвижимость — мы попросили оценить участников рынка. Мнения экспертов разошлись.

В Челябинске самые маленькие квартиры расположены довольно далеко от центра. В 2020 году антирейтинг возглавили сразу несколько ЖК, продававших жилье площадью 15 квадратов. С тех пор, по словам экспертов, мало что изменилось. Мнения игроков рынка о перенасыщенности Челябинска крохотными студиями разделились. Зато отношение к такому жилью у всех скорее негативное.

— Относительно общего объема маленьких квартир у нас много, — считает риелтор Максим Дворецков. — Это благо, что такие квартиры в целом есть. Но одновременно это и зло, потому что некоторые застройщики только их и штампуют. Иными словами, такое жилье должно быть, но без перебора.

Директор агентства недвижимости «Самолет плюс» в Челябинске Игорь Чернядьев скромнее в оценке:

— Я думаю, в Челябинске таких квартир не много. Но в Москве приняли правильное решение. Во многих странах так сделано. В Турции, например, нет квартир меньше 50 квадратов. Но 50 — это для России многовато, однако первый шаг у нас сделан.

По мнению Игоря Чернядьева, в строительстве студий меньше 28 квадратных метров мало хорошего:

— Дом, где есть такие квартиры, перенасыщен собственниками, он тяжело управляется. Также там большая нагрузка на инфраструктуру, на лифты. Слышимость высокая, все стены — общие, ты не включишь громко музыку, потому что слева и справа — спальни. В общем, все минусы общежития. Еще там строительные особенности — надо же в каждую квартиру провести воду, канализацию. Это более высокая нагрузка на коммуникации.

Директор челябинского «Самолет плюс» признал, что мини-квартиры — доступный вариант для тех, кто хочет купить хоть какое-то жилье. Однако вряд ли это можно назвать хорошей тенденцией.

— Если таким путем идти, то можно вообще дойти до вертикальных квартир, где чуть ли не стоя спать нужно. Кстати, есть же в Париже и Вене 6-метровые квартиры. Но они там в центре города, где очень-очень дорогая земля. Но у нас-то другая ситуация, мы же не в центре Парижа. У нас много территорий, где нужно строить, — считает Игорь Чернядьев.

Максим Дворецков отметил, что Челябинская область через пару лет может попытаться перенять опыт Москвы. Однако полный запрет на строительство вряд ли будет, намного вероятнее — ограничение в возможном количестве микроквартир.

— Мне кажется, это логично. В таком случае мы уйдем в сторону маленьких инвестиционных квартир, которые не используют для жизни, — считает он.

В этом случае, а тем более если введут полный запрет на строительство, стоимость крохотных студий взлетит, уверен риелтор.

— Подъем цен точно будет. В интервале от 7 до 20 процентов — легко, — предрекает Максим Дворецков. — Это произойдет, потому что такие квартиры станут в дефиците. Когда у нас что-то заканчивается, это нужно быстренько купить. А когда надо быстренько купить, но желающих много, то цена растет.

У Игоря Чернядьева другой взгляд на повторение московского запрета в Челябинске:

— Я не думаю, что от местных депутатов будет такая инициатива и закон примут. Пока это вряд ли возможно.

Однако, даже если бы закон приняли, он бы не пошатнул местный рынок недвижимости, считает Игорь Чернядьев:

— Квартир меньше 28 квадратов у нас не так много, да они и не пользуются большим спросом. Город насыщен этими квартирами. Это вот сказалось бы лет 10 назад, когда начинали в «Академе» строить такие студии. А с тех пор город ими наполнился. Поэтому и цены на них не взлетят — спроса нет, а рынок насыщен.

Эксперты считают, что на все подобные запреты нужно смотреть с холодной головой. На примере нового московского закона первое, что приходит в голову, — никто не запрещает застройщикам делать квартиры площадью не 28, а 28,5 кв. м.

— Скорее всего, застройщики так и выкрутятся. Это наша хитрость, особенность менталитета. Построят квартиру чуть-чуть побольше, возведут перегородку и назовут ее однокомнатной, — не сомневается Максим Дворецков.

Похожее мнение высказал Игорь Чернядьев:

— Так и будут делать. Если по закону нельзя будет меньше 28 квадратов, они будут делать 28,1. Но это длительный процесс. Даже в Москве такие квартиры появятся через полтора-два года, не раньше. Их же спроектировать надо. А если у какого-то застройщика сейчас есть проект на 27-метровую квартиру, то проект надо менять.

При этом, по мнению Чернядьева, застройщики не будут строить квартиру 40–50 квадратных метров, ставить там, условно, три санузла, делить квартиру на три лота и продавать долями.

— Канализация идет вертикально по стояку. Если вы хотите провести ее в соседнюю комнату, вам надо насос ставить, чтобы он закидывал все содержимое в стояк. Сложно это делать, — объясняет он.

Максим Дворецков однако допускает, что до таких решений может дойти.

— Застройщик может сделать три санузла, но сам вряд ли будет делить квартиру на доли. Зато он таким образом может подумать о покупателях, которые будут эти комнаты сдавать в посуточную аренду. Им будет это интересно. Тут, конечно, возникает вопрос планировки, но в некоторых ЖК застройщики смогут предусмотреть такой вариант, — заключил риелтор.

* Статистика по данным агентства недвижимости «Этажи».

Не верите, что кто-то может жить в квартирах площадью до 16 метров? Прочитайте наш репортаж из челябинских студий размером с «микроволновку».