«Вынуждают отдать по смешной цене». Предприниматели пожаловались на прессинг после продажи Теплотеха

В Челябинске студия танца, парикмахерская и еще несколько компаний, работающих в здании Теплотехнического института, вторую неделю живут без света. С проблемами они столкнулись после продажи нескольких этажей новому хозяину. По версии предпринимателей, им выкручивают руки, чтобы забрать остаток помещений по дешевке. В свою очередь, старый и новый собственники основных площадей Теплотеха считают, что предприниматели должны сами позаботиться о договорах с энергоснабжающей компанией. Разбираемся, из-за чего разгорелся скандал, приводим позиции сторон и советы независимого юриста.

Несколько предпринимателей, развивающих бизнес в бывшем Теплотехническом институте, пожаловались на давление со стороны основного владельца здания. Напомним, этой весной «Центр развития „ЮМЕД“» приобрел помещения в одном из самых известных зданий Челябинска — Теплотехе. В компании заявили о том, что после реконструкции здесь разместится медицинский институт.

Ранее, за последние три года, небольшие помещения в Теплотехе купили, по словам предпринимателей, более десятка владельцев. В основном, продавцом выступала компания «Профнедвижимость» — один из крупных владельцев коммерческой недвижимости в здании Теплотеха.

«Я купила 20 кв. м в январе этого года. Потолки на четыре метра, обзорные окна — идеальный вариант для мастерской. Помещения здесь используют под офисы, косметический кабинет, парикмахерскую, массажисты есть, танцами занимаются, — перечислила Ольга. — Люди заезжали, делали ремонты, вкладывали деньги. А теперь им предлагают продать по смешной цене. Сначала по 40 тысяч за метр предлагали, потом до 50 тысяч подняли. Хотя по соседству офисы в худшем состоянии по 80-90 тысяч рублей за метр продают».

Не все из владельцев оставшихся офисов на четвертом и пятом этажах согласились на сделку с «ЮМЕДом». Теперь, уверены мелкие собственники, их начали выдавливать из здания.

«Нам сразу намекали, что, если не продадим, все будет плохо. Вот уже свет отключают. Говорят, скоро ремонт начнется, — ни лифта, ни воды, ни туалетов не будет», — поделилась версией собственник одного из помещений Ольга.

Владелец парикмахерской на пятом этаже Алла одной из первых столкнулась с отключением света. По ее словам, помещение площадью 21,4 кв. м она приобрела в прошлом году за 1,35 миллиона рублей.

«Сделала освещение за 25 тысяч рублей, мебель завезла. Студия действует с августа. Весной начались разговоры по поводу выкупа моего помещения. Но мне это невыгодно и не нужно, я только недавно заехала. Поэтому отказалась, — уверяет Алла. — Вскоре у меня кто-то рванул дверь, вырвали наличник. А на прошлой неделе, 22 мая, отключили свет. Приехал крупный мужчина в полосатой футболке, послал всех на три буквы, выключил свет и повесил замок. В коридоре свет горит, у соседей (где выкуплены офисы) горит. Нет [света] только у тех, кто не согласны продавать».

Владелец парикмахерской студии вызвала полицию. Вместе с прибывшим стражем порядка они прошли по этажам и зафиксировали отсутствие света в части офисов и замок на щитке. Факт вызова полиции 74.RU подтвердили в пресс-службе УМВД Челябинска: «Заявление зарегистрировано, идет проверка».

За свет парикмахер платила «Профнедвижимости» (организация выступала посредником по оплате коммунальных услуг, но не являлась управляющей компанией, — Прим. ред.). В мае, по версии Аллы, «Профнедвижимость» предложила расторгнуть договор задним числом — с 30 апреля.

«Говорят, мол, „Юмед“ с вами перезаключит [договор]. Но новый собственник, как говорят его представители, не заинтересован в нашем соседстве, — выразила сомнение Алла. — Сначала свет отключили, потом тепло не дадут. Скорее всего, будем обращаться в суд — с жалобой на самоуправство».

На четвертом этаже вторую неделю без света занимается школа танцев. Занятия проходят вечером, благо, световой день сейчас длинный. Но в зоне ресепшена — темнота, а музыку приходится включать от батарейки.

«У нас было два зала. Один — в аренде в той части здания, которая принадлежала „Россетям“. Сейчас помещения там продали, и студию растяжки сейчас пришлось закрыть. Второй зал — в другом крыле, купили его прошлым летом у „Профнедвижимости“», — рассказала основатель школы танцев Эльвира Валеева.

Танцевальная студия работает в здании Теплотеха около 10 лет, раньше помещение просто арендовали. Предприниматели не хотели терять раскрученную точку, поэтому, когда в школе танцев узнали, что площадку выставили на продажу, решили ее выкупить.

«Только успокоились, собирались вкладываться в ремонт. В конце апреля начались звонки — готовы приобрести недвижимость. Мол, все уже продали, вы последние, все равно не сможете работать. Мы сначала согласились. Но потом начали изучать рынок и поняли, что не сможем найти зал такого уровня в центре города. Нет помещений, либо цена, которую нам не потянуть. В итоге мы теряем и коммерческую недвижимость, и бизнес, — полагает Эльвира Валеева. — Поэтому сказали, что готовы продать, но по другой стоимости».

По словам владелицы школы танцев, «Профнедвижимость» также уведомила их о расторжении в одностороннем порядке договора на оплату коммунальных услуг. Но они отказались подписывать такое соглашение и продолжают заниматься в спартанских условиях.

В компании «Профнедвижимость» заявили, что никакого отношения к предпринимателям, сидящим без света, не имеет.

«Мы четвертый-пятый этаж продали. [Ранее] поставляли [электроэнергию], брали за это деньги — до тех пор, пока это было наше помещение. Сейчас эта миссия утратила силу, потому что мы продали свои помещения еще в апреле, — объяснила 74.RU начальник отдела арендных отношений компании „Профнедвижимость“ Светлана Гимаева. — Отключать электроэнергию [у них] мы просто физически не можем, это не наша зона ответственности».

По словам представителя «Профнедвижимости», предпринимателям предложили подписать договор о расторжении.

«Но они не идут, а бегают, пишут письма везде, кляузничают и клевещут на нас, что это мы им делаем какие-то подлости», — предположила Светлана Гимаева.

«Люди не тем занимаются, не в то русло [направили свою энергию]. Лучше бы занялись выбором управляющей компании. А они ни в „Юмед“ не идут, ни других движений не делают, — укорила мелких собственников Теплотеха представитель „Профнедвижимости“. — Они к „Юмеду“ не подошли даже. Хотя спуститься на третий этаж, мне кажется, нет сложности».

В «Центре развития „ЮМЕД“», недавно ставшем собственником значительной части помещений Теплотехнического института, удивились претензиям владельцев оставшихся офисов.

«Никто никого не выживает, все живут в рамках правового поля. Мы неоднократно говорили собственникам [этих помещений], что мы не управляющая и не энергосбытовая компания. Мы образованием занимаемся, а не продажей электричества либо управлением имуществом, — объяснили в пресс-службе „Центра развития ‚ЮМЕД‘“. — У них у всех есть техническая возможность напрямую заключить договоры с энергосбытовой компанией. Просто для этого нужно туда обратиться, поставить счетчики, опломбировать их и платить за потребляемую электроэнергию напрямую».

Ситуацию с замком на электрощитовой (помещение, в котором размещаются электрический ввод и распределительный щит, — Прим. ред.) в «ЮМЕДе» сравнили с тем, что происходит в многоквартирном доме.

«Они такие же собственники [здания], как и мы. Соседи по дому не платят же за ваш свет? Так и здесь. Сейчас они запитываются к нашей линии, это равносильно тому, что мы будем платить за их расход электроэнергии, — указали в „Центре развития ‚ЮМЕД‘“. — Они могли заключить договор [с электроснабжающей компанией] уже несколько месяцев назад, однако по каким-то причинам не обращаются в МРСК. Не обращались они и к нам, чтобы решить вопрос с подключением. При этом мы официально уведомляли их о необходимости заключить прямые договоры и указывали, в какие компании обратиться. Не понимаем, почему мы стали заложниками этой ситуации».

Также в компании отвергли обвинения в давлении на мелких собственников с целью заставить их продать помещения по дешевке.

«В силу совершенных сделок мы владеем информацией о рыночной стоимости квадратного метра в Теплотехе. Когда только начали выкупать здание, каждому [из мелких собственников] предложили цену выше рыночной. Завершив покупку крупных площадей, пригласили тех, кто согласился, на сделку. Но они начали отказываться и выставлять ценники, как за квартиры в элитном ЖК. Примерно в шесть-семь раз выше рыночной стоимости, — рассказали в пресс-службе „Центра развития ‚ЮМЕД‘“. — Мы из образования, не можем себе позволить покупать квадратный метр за безумно завышенную цену. Требовать необоснованную завышенную стоимость за имущество, не совершать действий по его содержанию, согласитесь, выглядит как злоупотребление правом со стороны предпринимателей».

В нежилой недвижимости, как и в многоквартирных домах, есть общее имущество. И если у здания несколько собственников, то у каждого из них возникает право на коммуникации и места общего пользования, указали юристы.

«Прежде всего, нужно выяснить, кому принадлежат сети, кто за них отвечает, с кем непосредственно заключается договор. Судя по всему, организация, которая брала платежи за коммунальные услуги, выступала в роли посредника. Принуждать ее к тому, чтобы она продолжала этим заниматься, нельзя, — отметил директор юридической компании „Форлекс“ Николай Попов. — У новых собственников помещений также нет обязанности заключать договоры, например, по электроснабжению других владельцев помещений на их этажах. Но они не вправе и препятствовать подаче электроснабжения и всего, что касается коммунального хозяйства. Никто не вправе дергать рубильник, условно говоря».

По словам юриста, нужно смотреть, что за договор заключали предприниматели в Теплотехе.

«Скорее всего, это был договор оказания услуг. Соответственно, он может быть расторгнут в любой момент, с условиями компенсации убытков и прочего, если они наступили, — предположил Николай Попов. — Собственникам, которые сейчас остались без электроэнергии, необходимо „искать концы“ — выяснять, кто отвечает за подачу электроснабжения, имеет доступ к помещениям общего пользования и так далее. Решать вопрос надо со всеми собственниками, в том числе путем проведения собрания — по аналогии с многоквартирным домом».

Конечно, это только на словах звучит просто, согласился юрист. Но тут, по его мнению, все зависит от взаимодействия сторон.

«Это бизнес, а в бизнесе все всегда начинается с переговоров. В иных случаях это даже установлено законом, тем же Арбитражным процессуальным кодексом. Обращаясь в суд, вы прилагаете все досудебные претензии, переписку, показываете, что пытались уточнить, узнать, наладить. И только потом пошли в арбитраж за защитой своих прав», — акцентировал Николай Попов.

Как правило, главная проблема заключается в том, что собственников много, они разрознены и не могут друг с другом договориться.

«Это типичная проблема нашей страны. То же самое мы наблюдаем в многоквартирных домах. С той же психологией люди идут в бизнес. Но если ты собственник помещения, то берешь на себя все проблемы. Это прямо предусмотрено Гражданским кодексом — собственник несет бремя содержания своего имущества, — подчеркнул юрист. — Если мы говорим о предпринимателях, то это деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли, осуществляемая на свой риск».

Главный совет — вести официальную переписку, чтобы везде оставался след, указал Николай Попов.

«Никто не вправе никого ограничивать в пользовании своей собственностью. Но пострадавшие должны показать суду, что они занимали активную позицию и обращались ко всем, кто потенциально может иметь к этому отношение», — резюмировал юрист.

Напомним, официальным владельцем большинства помещений Теплотехнического института «Центр развития „ЮМЕД“» стал в конце апреля этого года.

Об истории известного здания и о том, что осталось от бывшего НИИ, где проектировали электростанции, мы рассказывали в проекте «За ЧЕртежом успеха».