Цены без потолка. Челябинск попал в десятку мегаполисов с самыми дорогими новостройками

Цены на жилье на первичном рынке устремились ввысь — за полгода квадратный метр официально подорожал на 4,6%. В топ городов-миллионников России с самыми дорогими новостройками вошел Челябинск. Обсуждаем с экспертами рынка недвижимости, как эта ситуация повлияет на продажи жилья и чего ждать покупателям в ближайшем будущем.

За последние полгода средняя цена квадратного метра в новостройках мегаполисов составила 200,8 тысячи рублей, подсчитали аналитики сервиса bnMAP. Это на 4,6% выше, чем в начале 2025 года. Тогда «квадрат» в новостройках стоил 191,2 тысячи рублей (расчеты сделаны по ценам ЖК в открытой продаже в 16 городах-миллионниках. — Прим. ред.).

Самые дорогие новостройки, конечно, в Москве — 584 тысячи рублей за «квадрат». На втором месте Санкт-Петербург, где метр обойдется в среднем в 321,8 тысячи рублей. Замыкает тройку Казань — 255 тысяч. Рост отмечен в 15 городах с миллионным населением. Единственный город, где стоимость квадратного метра пусть незначительно — на 0,5%, но снизилась, — Самара.

«Во-первых, постепенно вымываются наиболее бюджетные предложения. В продаже остаются дорогие лоты, что влияет на средний уровень цен. Во-вторых, в продажу начинают выходить проекты с более высокой стоимостью квадратного метра, что обусловлено ростом издержек. Также в части городов изменяется структура предложения. Например, идет замещение дешевых сегментов более дорогими в Москве и Казани», — отметили аналитики сервиса bnMAP.

Наиболее бюджетные новостройки представлены в Волгограде — 128,2 тысячи, Воронеже — 135,4 тысячи и Красноярске — 144,2 тысячи рублей за «квадрат».

Рост средней стоимости квадратного метра в новостройках объясняется высокой активностью на первичном рынке, ограниченным предложением готового жилья и выраженным интересом к льготной ипотеке, отметили эксперты.

«Если в ближайшее время Банк России действительно снизит ключевую ставку так, как это обсуждается (речь идет об одном-трех процентах), ипотечные кредиты могут стать более доступными. Это поддержит спрос на недвижимость, особенно в сегменте новостроек, — указал владелец и гендиректор GIS Mining Василий Гиря. — Значительно может измениться и структура инвестиционного портфеля граждан: доли инвестиционных продуктов на фондовом рынке и инвестиционных продуктов на базе майнинга цифровых валют заметно увеличится».

Но резкого ускорения роста цен не прогнозируется, добавил эксперт.

«Девелоперы по-прежнему работают в условиях высоких затрат и ограничений по проектному финансированию. Наиболее вероятный сценарий — стабилизация цен к осени и умеренная динамика в пределах инфляции», — считает Василий Гиря.

Заградительные ставки сделали ипотеку недоступной для большинства россиян. При этом в ближайшем будущем развитие рынка недвижимости будут определять разнонаправленные тренды, указали эксперты.

«Во-первых, это решения государства по мерам поддержки. Если от идеи расширить пул претендентов на семейную ипотеку для детей до 14 лет отказались, то инициативу по введению „профессиональной“ льготной ипотеки для врачей и учителей прорабатывают. Правда, после подобных решений обычно резко растут цены — на 5-15% в зависимости от региона. Мы увидели подобный тренд весной, когда в некоторых городах с низкой степенью ввода первичного жилья стала возможной семейная ипотека на вторичное жилье, — привела пример специалист управления аналитических исследований „АВИ Кэпитал“ Анастасия Найшева. — Как правило, это небольшие города в регионах. Квартиры, которые подошли под требования, немедленно выросли в цене. Квадратный метр в них стал дороже, чем по предложениям от застройщика, на 30-50%».

Второй важный фактор, по мнению эксперта, — общий рост цен.

«Это неизбежное явление — как минимум на величину инфляции, которая пока в годовом выражении составляет 9,5%. Растут тарифы ЖКХ, отсюда — цены на стройматериалы, на рабочую силу. Снижение ключевой ставки по крайней мере в текущем году не спровоцирует ажиотаж, поскольку, скорее всего, будет плавным. А ставки в 20% носят столь же заградительный характер, что и 30%», — отметила Анастасия Найшева.

Во-третьих, свою роль может сыграть серьезное снижение цен на отдельные лоты. Иногда застройщики снижают цены на часть объектов — чуть ли не до половины стоимости в случае моментального погашения или полугодовой рассрочки, обратила внимание эксперт.

«Это отчаянный жест: традиционные маркетинговые активности вроде парковочного места в подарок не привлекут столько аудитории, как реальные скидки. Это, как правило, нераспроданные квартиры, которые не удалось реализовать в период действия льготной ипотеки. А девелоперы остро нуждаются в коротких деньгах, которые позволят продолжать деятельность и избежать кассовых разрывов и прочих операционных неприятностей, — объяснила представитель „АВИ Кэпитал“.

По словам Анастасии Найшевой, отживает свое даже такой инструмент, как рассрочка, доля которой в новых сделках перевалила за 50% в 2024-25 годах. Она не наполняет счета застройщиков так, как те же «ипотечники» — счета эскроу (банки предоставляют банки в полном объеме).

В ЦБ РФ все чаще говорят о возможном снижении ключевой ставки летом. Поможет ли это снизить цены на жилье? Эксперты рынка недвижимости в этом сомневаются.

«Да, прогнозируется плавное, постепенное снижение ключевой ставки Центробанком, но на резкие и быстрые спады рассчитывать не стоит. Все будет планомерно, примерно по 0,5−1% на каждом заседании. В конечном итоге более-менее комфортный уровень и ключевой ставки и рыночной ипотеки достигнем весной — летом следующего года», — спрогнозировал ипотечный брокер Кирилл Павлов.

Комфортными ставками по рыночной ипотеке он назвал 15−18% годовых на вторичке.

«Сейчас ключевым драйвером первичного рынка (то есть рынка новостроек. — Прим. ред.) является в основном семейная ипотека. Это ставка 6%, первоначальный взнос от 20,1%, срок 30 лет и максимальная сумма кредита — не более 6 миллионов рублей (для Челябинска), — отметил Кирилл Павлов. — Остальные средства на покупку должны быть сформированы за счет накоплений, либо за счет материнского капитала, либо и того, и другого. Также могут использоваться региональные субсидии».

Но стоит пролистать предложения застройщиков и становится ясно, что найти квартиру для семьи за 6 миллионов рублей не так-то просто.

«Согласен, цены кусаются. На мой взгляд, они несправедливо высоки. Но все это опять же из-за льготных ипотечных программ, которые дают возможность застройщикам поднимать цены за счет повышенного спроса, — добавил Кирилл Павлов. — И тут люди встают перед выбором. Брать вторичку, цена „квадрата“ которой чаще всего значительно, процентов на 15−20 ниже, но по рыночной ипотеке со ставками в среднем 25% годовых. Или приобретать квартиру в новостройке, где метр дороже, но зато под 6% годовых».

Также эксперт советует рассмотреть вариант с комбо-ипотекой. Например, взять всю сумму одним кредитным договором, но по среднеизвешенной ставке: 6 миллионов рублей под льготные 6% годовых, а все, что сверху, — по рыночной ставке, допустим 26% годовых. Или оформить два кредитных договора на покупку одного объекта недвижимости: в одном — заем 6 миллионов рублей под 6% годовых, в другом — все остальное по рыночной ставке.

«На российском рынке недвижимости ситуация парадоксальная. Что бы ни происходило, на снижение цен на жилье это не влияет, только в обратную сторону. Снизится ключевая ставка — увеличится спрос, и цена вниз не пойдет. Единственное, может измениться соотношение сделок между новостройками и вторичным рынком. Но не думаю, что это повлияет на стоимость „квадрата“ в новостройках. Снизятся лишь темпы роста стоимости квадратного метров в новостройках, но не сама цена», — резюмировал ипотечный брокер Кирилл Павлов.