За скромную однушку в Челябинске — 20 миллионов. Новая ипотечная математика не для слабонервных

С 1 июля в России отменили массовую льготную ипотеку. Теперь она точечная: для военных, для жителей поселков и так далее. Но квартиру-то хочется всем. И желательно более-менее приличную. Корреспондент 74.RU изучил предложения на рынке недвижимости Челябинска и посчитал, во что встанет ипотечное жилье, если покупать его прямо сейчас.

Потребности у всех разные, но для примера возьмем молодого человека или семью без детей. Рассматривать будем новостройки. Под наши цели однушка 35–45 квадратов — это минимальные условия. Не роскошные, но вполне допустимые. Учитывая, что дом будет новый, а рядом есть вся необходимая инфраструктура — вообще неплохо.

Главный вопрос: где? Идеально было бы в центре или хотя бы в пешей доступности до него. Но там цены такие, что нам не подойдут. Например, в строящемся ЖК «ГОЛОС в сердце города» однушка 45 квадратов стоит 9 миллионов рублей. Более 200 тысяч за м². Есть ЖК «Западный Луч», там немного дешевле, но 6,8 миллиона за 42 квадрата — сумма всё еще внушительная. 162 тысячи за м².

Подальше от центра варианты более доступные. Выберем однокомнатную квартиру в ЖК «Чурилово Lake City», который был сдан в этом году. 35 квадратных метров, 4-й этаж из 10. Стоимость — 3 миллиона 350 тысяч.

Квартиру выбрали, теперь — самое интересное. Вся сумма на покупку квартиры редко у кого есть на руках. Поэтому берем ипотеку. На 30 лет, чтобы уменьшить платеж. Что касается первого взноса, то будем реалистами, он минимальный — 10%, то есть 335 тысяч. Процентная ставка в банках сейчас, как правило, не ниже 21. Возьмем средний показатель — 21,5%.

В итоге ежемесячный платеж — 54 тысячи рублей. За 30 лет платежи составят 19,5 миллиона рублей. При этом переплата по процентам — 16,5 миллиона. А общая сумма, которую надо будет отдать банку, — 19,8 миллиона (прибавили первоначальный платеж). Это стоимость квартиры в удаленном от центра доме далеко не премиум-класса.

В ближайшее время ситуация вряд ли станет лучше для покупателя, считает директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.

— Трудно сказать, но мне кажется, что в сентябре ключевую ставку до 20% поднимут. Вот будет у них [у Центробанка] 12 сентября дирекция — ну наверняка. Но это первый зампред Заботкин сказал, что проинфляционных факторов больше, чем дезинфляционных. А если такая ситуация, то банк, исходя из классической теории, должен повышать ключевую ставку. Значит, ипотека полезет еще выше, — отметил Георгий Остапкович.

Насколько долго продлится такая ситуация, сказать сложно. Слишком много влияющих на это политических факторов. Однако логика «да не может же так вечно быть?» тут не работает.

— Как не может? Может, — считает эксперт. — В Турции 40 или 50 процентов ключевая ставка. И живут люди. Да, будет сложнее брать кредит. Значит, будут кредитом пользоваться в основном высокодоходные и верхние децили среднедоходного населения.

Тем, кто уже взял ипотеку на невыгодных условиях, экономист посоветовал не вносить повышенные платежи.

— Нужно сейчас по максимуму тянуть с расплатой. У нас граждане любят раньше времени расплачиваться. Вы лучше положите деньги под депозит. И с этих процентов потом вовремя рассчитывайтесь. Если есть свободные деньги, конечно. Нужно банковскую мобильность проявлять, — подчеркнул Георгий Остапкович.

Это важно, потому что ежемесячные платежи сейчас высокие. Однако когда-нибудь они могут снизиться, и тогда можно будет сделать рефинансирование.

Тем, кто только задумывается над оформлением ипотеки, экономист рекомендует подождать:

— Нужно покупать квартиру, только если это вам жизненно необходимо. Если нет, то надо взять гроссмейстерскую паузу. Потому что наверняка дадут новые льготные программы. Уже сейчас рассматривается 3–4 льготные программы. Государству ведь сейчас тоже невыгодно. Если оно убрало льготную программу, то люди минимизируют покупку квартир. А это значит, что остановится жилищное строительство. Упадет металлургия, которая делает для жилья конструкции, упадут стройматериалы, упадут перевозки. И в итоге упадет ВВП. Поэтому льготные программы придумают. И не только детские, семейные, но для всех. Я думаю, это произойдет в течение 9–12 месяцев.

Напомним, в России хотят запретить оформлять сельскую ипотеку в поселениях, которые расположены близко к городам. Для Челябинска, к которому вплотную расположены населенные пункты Сосновского района, этот вопрос крайне болезненный. Игроки рынка недвижимости высказались о возможных нововведениях.