Обои поменять? А риелтор нужен? Как выгодно продать квартиру и не наделать ошибок

Эксперты советуют максимально обезличить жилье, убрав все напоминания о прежнем владельце и его увлечениях.

— Должны быть убраны личные фотографии. Также надо убрать любые религиозные акценты. Чтобы не лишиться какой-то части потенциальных покупателей, — отметил директор агентства недвижимости А1 Степан Подпятников.

Чтобы сделать качественное объявление, лучше пригласить фотографа: он знает, как работать со светом и пространством. Это поможет показать квартиру с более привлекательной стороны. В день показа можно прибегнуть к маркетинговым хитростям:

— Нужно в микроволновку булочку хлеба и включить на три минуты. Либо можно приготовить кофе. Это чтобы на кухне создавался привлекательный запах. Называется аромамаркетинг.

Имеет значение и планирование времени показов квартиры.

— Желательно назначать все показы в один день недели. Чтобы несколько покупателей приезжали в подготовленную, убранную квартиру, где уже сварен кофе, — объяснил Степан Подпятников.

Ипотечный брокер Кирилл Павлов подчеркнул, что главное при показе — это чистота:

— Я сторонник того, чтобы сделать генеральную уборку: убрать пыль, отмыть окна, пол, а особенно туалет. Если человек живет в квартире, которую продает, то перед показом надо убрать все свои вещи, чтобы потенциальный покупатель мог представить свою жизнь в этой квартире.

Также, по его мнению, можно попробовать сделать косметический ремонт, чтобы продать квартиру подороже. Но тут кому как.

— Если квартира в плохом состоянии, обшарпанная, можно сделать вложения и провести косметический ремонт. Например, купить недорогие обои и переклеить их. Просто, чтобы освежить. Но нужно понимать, что иногда твой ремонт особо никому не нужен. Новый собственник захочет сделать все на свой вкус, — заключил Кирилл Павлов.

Если квартира никак не продается, то, возможно, стоит просто потерпеть. Экспозиция до трех месяцев — более-менее нормальная ситуация. Но если сделки не случилось и после этого срока, то нужно что-то менять, скорее всего, снижать цену.

Все, кто продавал квартиру, знают, что сразу после публикации объявления начинаются звонки людей, представляющихся риелторами. Отношение к ним у специалистов разное.

— Обычно своего риелтора выбирают по рекомендациям. Но если нет рекомендаций и риелтор звонит сам, то это значит, что он активный и на этом рынке у него высокий шанс закрыть объект, — считает Степан Подпятников.

Кирилл Павлов, напротив, уверен, что хороший риелтор не будет навязывать свои услуги:

— Так делают те, кто сидит без работы. В основном это практиканты из крупных агентств недвижимости. Серьезные специалисты не будут обзванивать собственников. Да и зачем? Если к нам человек обратился, мы заключаем договор. Если нет, то зачем навязывать свои услуги?

Продавать квартиру самому или воспользоваться услугами специалиста — решение индивидуальное. Сами риелторы отмечают, что при оформлении сделок нередко выплывают сложные детали: материнский капитал, проблемы с органами опеки из-за прописанных детей и так далее. В этом случае может понадобиться помощь. Есть специальные сайты, позволяющие проверить квалификацию специалиста.

— Если риелтор сертифицирован, прошел экзамен, соблюдает нормы этики, то его можно выбрать. А если он не аттестован в гильдии риелторов, то он, возможно, работает сам на себя из дома. А это не очень ценно, когда риелтор является и юристом, и переговорщиком, и бухгалтером, — сказал Степан Подпятников.

Тогда вопрос: как оплачивать услуги риелтора? Кто-то берет процент от сделки, а у кого-то сумма фиксированная.

— Наиболее приемлемый вариант — это процент, когда сделка уже завершена. В среднем цена — три процента от суммы сделки. Этот вариант лучше, потому что риелтор заинтересован продать квартиру дороже, чтобы получить большее вознаграждение, — отметил Степан Подпятников.

Но Кирилл Павлов считает, что справедливее работать за фиксированную плату.

— У каждого агентства и каждого специалиста свой прайс. У нас фиксированный прайс. Условно, продажа квартиры может стоить 60 тысяч рублей. При этом квартира может стоить как 2,5 миллиона, так и 5 миллионов. Единственное, если квартира более статусная, скажем дороже 8 миллионов, наш ценник будет повыше, — заключил Кирилл Павлов.

Продавцу перед сделкой важно собрать документы. Самое базовое — это сканы всех страниц паспортов каждого собственника квартиры, а также правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, договор долевого участия, приватизации, дарения, наследства — у каждого свое. Также нужна выписка ЕГРН, чтобы показать, что на квартире нет обременений или запрета регистрационных действий.

Если быть невнимательным, могут случиться ситуации, неприятные как для продавца, так и для покупателя.

— Например, продавец проехал на красный свет и схватил штраф 500 рублей, который забыл оплатить. И когда только начинают собирать документы, ареста на квартиру нет. А накануне сделки никто не проверил базу приставов, и оказалось, что уже успели наложить арест, — рассказал Кирилл Павлов.

— Условно, в 2022 году муж продал квартиру без согласия супруги. Сделка прошла, все хорошо. В 2024 году уже второй собственник тоже решил продать эту квартиру. И тоже все успешно, появился уже третий по счету приобретатель. И вот уже к третьему приходят и говорят: а предыдущая-то сделка оспоримая, потому что супруга первого хозяина решила, что квартиру продали незаконно. Она может подать в суд и выиграть, — привел еще один пример Степан Подпятников.

Не отходя далеко от темы документов, быстро ответим на вопрос: имеет ли значение, что квартиру решили купить в ипотеку? Эксперты уверяют, что для продавца особой разницы не будет. Разве что, из-за банковских операций деньги могут доходить чуть-чуть дольше, но не критично.

Ситуация на рынке недвижимости сложная, это отпугивает многих от совершения сделки. Ответ на вопрос зависит от потребностей. Если срочно нужны деньги, то продавать придется в любом случае — обсуждать нечего. А если это терпит отлагательств, то надо спросить себя: а чего ждать?

— Если кто-то ждет, чтобы цены еще сильнее выросли, и он мог продать подороже, так цены на все растут — он и покупать потом будет дороже. Кто-то боится, что цена упадет? Ну, так эффект тот же. Не бывает такого, что ты свою квартиру продал как можно дороже, а купил как можно дешевле. Рынок-то общий, — заключил Кирилл Павлов.