Обогнали Питер и Москву. Почему в Челябинске стоимость жилья растет быстрее, чем в столицах

Цены на жилье в Челябинске достигли рекордных показателей: сейчас квадратный метр в новостройке стоит от 50 тысяч до 152 тысяч рублей. Серьезный скачок эксперты зафиксировали сразу после начала спецоперации на Украине — в конце февраля–начале марта. При этом спрос, а вместе с ним и прайсы застройщиков, продолжают повышаться даже с учетом высокой ключевой ставки (20 %). Разбираемся с экспертами и участниками рынка, адекватна ли нынешняя стоимость жилья и может ли превратиться собственная квартира в недоступную роскошь для обычных южноуральцев.

По данным Restate.ru, в Челябинске, где средний ценник всегда был относительно «низким», цены одномоментно взлетели на 11% — с 66,4 до 74 тысяч рублей за квадратный метр (сервис аналитики приводит данные за февраль и первую декаду марта). При этом, по темпам роста мы уверенно обогнали Москву и Санкт-Петербург: в Северной столице цены выросли на 8% — с 205 до 221 тысячи рублей, в Москве квартиры прибавили всего 1%, в Московской области — плюс 4%. Во многом это связано с желанием людей сохранить сбережения.

— Сценарий всех кризисов схожий — резкий скачок спроса на недвижимость, а затем такое же резкое охлаждение. На рынок приходит новая реальность, связанная с существенным ужесточением ипотечных условий. В ближайшем будущем мы можем увидеть сокращение числа продаж, возможно, цены тоже притормозят. Но пока что тренд на повышение сохраняется, в том числе из-за сильной инфляции, — считает руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.

«Повышенный спрос и быстрые сделки»

Цены на челябинскую недвижимость удивили даже риелторов: стоимость квартир многим кажется неадекватной. 152 тысячи рублей за квадратный метр в элитном «Лесопарковом» больше похожи на розыгрыш, но это хотя бы объяснимо высоким классом жилья, а вот 80 тысяч рублей в эконом-сегменте в «Парковом» — уже отдает издевательством. В панельном доме в квартале EvoPark не найти ничего дешевле 100 тысяч за квадрат. На этом фоне привлекательно выглядят загородные районы — «Вишневая горка» и «ТвояПривилегия», там цены стартуют от 55 тысяч — 64 тысяч рублей.

— Я считаю, что Челябинск поднял цены достаточно высоко. Это заметно при сравнении с другими городами, рост есть везде, но в Челябинске он заметно выше, чем в других городах. Например, в Санкт-Петербурге и в Москве такого нет, у нас есть объекты и там, и там, — рассказала директор агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова. — Что будет с ценами дальше, сложно сказать, это будет зависеть от многих факторов. Но сейчас мы точно фиксируем повышенный спрос и быстрые сделки.

В компаниях анализируют, самый большой спрос сейчас на две категории квартир — небольшие однушки, которые еще пока можно купить в ипотеку с господдержкой, и квартиры бизнес-класса, которые приобретают за наличные. Такое жилье дорожает сильнее, чем средний сегмент.

В агентстве недвижимости «Этажи» отмечают рост цен на уровне 15–20%. Впрочем, там считают это скорее закономерным процессом, нежели истерией рынка, связанной с событиями на Украине.

— Если рассматривать первичную недвижимость, она достигла рекордных значений за всю историю. Но если смотреть на динамику роста за прошедшие год-два, то это умеренная динамика. Говорить, что сейчас цены заоблачные, не совсем корректно. Еще один спровоцировавший скачок фактор — изначально низкая стоимость квадратного метра в первичке в Челябинске: она до последнего времени оставалась одной из самых низких в стране. Хотя застройщики разных городов имеют примерно равные цены на стройматериалы и рабочую силу, — рассуждает директор компании «Этажи» Александр Аверин. — То есть это во многом вынужденный рост. Если брать поправку на все эти вводные, то цена адекватная.

Александр Аверин сравнивает Челябинск с Омском: еще недавно в этих городах была одинаковая стоимость недвижимости. Если в микрорайоне «Ньютон» цена за квадрат сейчас около 100 тысяч, то предложение в схожем жилом комплексе Омска — уже 180 тысяч рублей.

— Да, цена кажется заоблачной с точки зрения конкретного потребителя, который полгода назад присматривал конкретный ЖК по цене 80 тысяч за квадрат, а сейчас он — 110 за квадрат, — продолжает наш собеседник. — Но рост был бы даже вне зависимости от кризиса, связанного со спецоперацией на Украине. Те события просто ускорили процесс: рано или поздно рынок пришел бы к этому. То есть цены росли бы два года, а в итоге поднялись за месяц, поэтому это вызывает такие эмоции.

На фоне общей истерии строительные компании не упускают шанс увеличить прибыль.

— Разумеется, есть и элемент спекуляции, как и на рынке техники, и на рынке продуктов, — рассуждает кандидат экономических наук, преподаватель РАНХиГС Александр Победин. — Ловкие предприниматели всегда стремятся заработать, если есть возможность. Но это скорее не основная причина, основная — высокий спрос. Хорошо, если это поможет застройщикам выжить, но я думаю, что в будущем мы столкнемся с заморозкой объектов. Такой риск всегда есть, а сейчас он очень существенный. У строителей уменьшился доступ к кредитам, и с учетом проблем удорожания стройматериалов это очень вероятно.

Аналитики предлагают переориентироваться на уже готовое жилье.

— На фоне экономической неопределенности лучше рассматривать квартиры в домах, которые уже ввели в эксплуатацию. Лучше всего выбирать уже построенные дома, — считает аналитик финансового портала «Финам» Наталья Пырьева. — Однако таких предложений на рынке немного. На данный момент все пребывают в ожидании разных видов господдержки. В зависимости от того, какой эта поддержка окажется, будет более понятно дальнейшее будущее спроса, предложения и цен.

Прогнозировать, будет ли откат цен, специалисты не берутся, но уверены — дефицита жилья не предвидится точно, даже несмотря на будущие заморозки отдельных домов.

— Цены на недвижимость с началом украинских событий повели себя, как доллар в обменных пунктах: большинство продавцов рывком увеличили цены до верхней границы своих опасений. Это связано с желанием сыграть на ажиотаже, а объяснять это ростом цен на стройматериалы или чем-то еще — вопрос индивидуального выбора для строителей. В любом случае с маржинальностью у них сейчас всё хорошо, — объясняет кандидат экономических наук Анастасия Кузьминова. — К тому же стимулировать экономику через стройку — самый очевидный инструмент, им государство обязательно воспользуется.

Недавно мы рассказывали, что будет с ипотекой на фоне внешнеполитических событий. А также писали о том, стоит ли гасить заём сейчас или лучше подождать.

Читайте наш разбор — стоить ли сейчас инвестировать в недвижимость.