УК, пока! Пять шагов по смене управляющей компании в простых карточках

С 1 сентября 2023 года вступила в силу важная поправка в Жилищный кодекс РФ — запрещено менять управляющую компанию чаще, чем через год после ее выбора. Это должно помешать недобросовестной конкуренции среди управляек, которые «захватывали» и переводили дома туда-сюда чуть ли не каждый месяц.

Но и жильцам теперь стало труднее расторгнуть договор с УК. Сделать это раньше, чем через 12 месяцев, можно лишь в двух случаях:

• хозяева квартир решили изменить способ управления домом: создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или перейти на непосредственное управление домом;

• управляющая компания не выполняет условия договора (этот факт нужно доказать документально).
  

Инициатором проведения общего собрания дома, по Жилищному кодексу, может быть любой собственник квартиры — даже один. В реальности для успешного проведения такого мероприятия лучше объединить усилия — собрать группу из нескольких собственников, проживающих в доме. Тогда у соседей будет больше доверия к собранию и его решениям.

Владелец помещения в доме вправе запросить реестр собственников в управляющей компании, указав, что намерен созвать собрание по определенной повестке. УК обязана предоставить ему эту информацию. Но в связи с последними законодательными изменениями многие столкнулись с неприятной ситуацией.

— Раньше при каждом ЖЭКе работал паспортный стол, и в УК были все сведения о собственниках. В 2017 году упразднили паспортную службу, люди прописываются и выписываются через МФЦ. Квартиры продают, дарят, передают по наследству и так далее. Соответственно, теперь в УК нет актуальных сведений о собственниках. Как правило, УК запрашивала их в Росреестре. Но с 2023 года Росреестр эти данные не предоставляет, — отметил Евгений Германов. — Поэтому, с одной стороны, собственник вправе затребовать реестр в управляющей компании. Но, в соответствии с Гражданским кодексом, УК предоставляет только ту информацию, которой владеет. А уж насколько она достоверная, другой вопрос.

О проведении общего собрания необходимо известить всех собственников дома. В ГИС ЖКХ можно посмотреть протоколы предыдущих собраний и найти, какой способ размещения уведомления утвержден. Как правило, это доски объявлений в подъездах домов. Уведомление размещается за 10 дней до собрания.

В нем указывается, в какой форме будет проводиться собрание. Также перечисляется повестка: избрание председателя, секретаря и счетной комиссии, расторжение договора с нынешней УК, выбор новой УК, утверждение договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение. То есть инициаторам собрания нужно заранее определиться, с какой организацией планируется заключать договор на управление домом.

После подсчета голосов в протоколе фиксируют решение собственников, не позже пяти дней с момента проведения собрания передают документ в Государственную жилищную инспекцию и обязательно размещают в ГИС ЖКХ.

Также в течение пяти дней о результатах собрания нужно уведомить действующую управляющую компанию.

— Госжилинспекция дает время прежней управляющей компании для сдачи дома новой УК и вносит изменения в реестр лицензий, закрепляя дом за выбранной УК. Переход происходит с 1 числа месяца, чтобы не было двойных квитанций, — добавил юрист.

Согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в доме можно проводить в форме очного, заочного, очно-заочного голосования (самое популярное, — Прим. ред.).

— Участвовать в собрании могут именно собственники, а не те, кто, например, снимает жилье. Инициатором созыва собрания тоже должен выступить кто-то из собственников дома. Решение о смене управляющей компании считается принятым, если за него проголосовало более 50% плюс один голос, — объяснил юрист Евгений Германов.

Собственникам дома нужно обратиться в Государственную жилищную инспекцию. Подать заявление о том, что не принимал участия в голосовании, должен каждый — лично прийти в Госжилинспекцию либо обратиться через портал госуслуг на сайте ГИС ЖКХ. Когда человек сам несет заявление в ГЖИ, то он должен предъявить паспорт, потому что там устанавливается личность.

— Если написать и сдать коллективное обращение, скорее всего, на нем появится отметка «Личность не установлена». К таким заявлениям, как вы понимаете, относятся критично, — отметил юрист. — Если в итоге наберется количество голосов, которое разбивают кворум, то Госжилинспекция может признать протокол собрания собственников ничтожным. Да-да, она вправе (но не обязана) признать его ничтожным и отменить решение о включении в реестр лицензий.

По закону для кворума необходимо 50 плюс один голос. Например, сдан протокол с 70% голосов. Значит, собственникам нужно убрать минимум 21% (70–21=49%), тогда нет кворума для выбора управляющей компании.

Юристы также рекомендуют обратиться в суд с заявлением о признании протокола недействительным. Это нужно сделать вне зависимости от обращения в ГЖИ. Дело в том, что Государственная жилищная инспекция может сослаться на то, что уже прошло много времени — протоколы обжалуются в течение шести месяцев. Так что жителям лучше одновременно с обжалованием результатов одного собрания провести другое и сдать протокол в ГЖИ. Если суд примет решение о том, что предыдущий протокол ничтожный, то в действие вступает следующий — тот, которым они выбрали управляющую компанию.

— Если собственники хотят добиться истины, они должны не бездействовать, не просто ругаться в общедомовых чатах и забрасывать заявлениями полицию, а объединиться. Только комплексная работа собственников может повлиять на то или иное решение, — заключил юрист.