Долина обездоленных. Как паника на рынке недвижимости создает новых победителей и проигравших

Рынок вторичного жилья захлестнула волна подозрительности, которую уже окрестили «эффектом Долиной». Рядовые сделки превратились в «сплошную истерию», а юристы признаются: теперь они тратят в пять раз больше времени на успокоение клиентов. На фоне нервозности на московских сделках по недвижимости стали появляться психиатры, к тренду уже присматриваются и в Петербурге. За внешним хаосом скрывается четкая экономическая логика: паника создает новых победителей. В ситуации разбирались журналисты «Фонтанки». Суд вернул певице Ларисе Долиной квартиру, которую она продала под влиянием мошенников, но не обязал ее вернуть покупательнице 112 млн рублей. Это решение, отступившее от принципа взаимного возврата (реституции), создало опасный прецедент. Теперь любой покупатель на вторичном рынке может опасаться, что даже честная сделка будет оспорена, а деньги — утеряны, что и спровоцировало волну паники. Юристы в роли психологов На передовой истерии оказались юристы и риелторы. Их работа изменилась до неузнаваемости. Сроки подготовки к сделке растягиваются незначительно — на день-два, но сам процесс подготовки сопровождается «колоссальным психологическим прессингом». — Теперь я не только юрист, а еще и психолог. Приходится успокаивать людей. Появилась куча всяких блогерских списков из сотни рисков. В одной из сделок мне пришлось комментировать каждый пункт этого списка, хотя реальных рисков там примерно десять, а важнейшие, как, например, расчет с предыдущим продавцом, не учтены вовсе. А остальные 90 — либо нерелевантные, либо дублирующиеся, — рассказала «Фонтанке» юрист по недвижимости Дарья Крайнова. Личный контакт продавца и покупателя оттирает на периферию сделки, которые раньше можно было провести удаленно. В принципе, от сделок не отказываются, но многие клиенты ищут более безопасного, по их мнению, продавца — такого, с кем можно пообщаться лично и составить собственное мнение о его адекватности. — У меня был случай в Москве с продавцами из Башкирии. Клиентка отказалась от покупки только потому, что не видела продавцов. Вариант справок из психоневрологического диспансера она не приняла и сказала, что хочет лично убедиться, что люди в адеквате, — делится Крайнова. С одной клиенткой, отмечает юрист, приходится поддерживать связь с раннего утра и до позднего вечера. «Переписка в „Телеграме“ непрекращающаяся», — отмечает юрист. — Разгон произошел не так давно, и я еще не успела повысить цены на свои услуги в пять раз, — шутит Дарья. — Но точно в 5 раз выросла психологическая составляющая, документальная — в зависимости от волнительности клиента. Причем нервозность повышается у всех участников сделки и порождает встречные требования: сталкиваясь с подозрениями в свой адрес, продавцы начинают сомневаться в адекватности покупателей, говорит Дарья. Тем более когда возникает такой супермедийный инфоповод. Индустрия адеквата Особенно сложно стало работать, если в сделке принимает участие пожилой продавец, говорит юрист, а клиент «читает интернет, смотрит YouTube, отслеживает какие-то параллельные блогерские истории, где у всех разом отняли квартиры». — Сейчас у меня в работе сделка, где реально пожилой продавец, он уезжает на ПМЖ к детям, которые живут не в России. У него не остается никакого жилья, он в абсолютнейшем адеквате, мы готовы предоставить все справки, любые экспертизы, но уже два покупателя от нас ушли, — делится она. После того, как суд решил, что певица Лариса Долина «могла не понимать значение своих действий при продаже квартиры под воздействием мошенников», покупатели стали требовать справки из психоневрологического диспансера. — В Москве практикуется вызов психиатра на сделку. Цена услуги — минимум 25 тысяч. А тот, к которому обратились мы, стоил 80. И это за час работы: приехал, посидел и уехал, — приводит примеры Крайнова. Поход за заключением о психическом здоровье для оформления сделки с недвижимостью — это не ноу-хау, говорят сами психиатры. «Как 10 лет назад нотариусы пожилых граждан отправляли за такой справкой, так и сейчас», — отмечает врач-психиатр Мария Рубе. Собственно, механика получения добровольного психиатрического освидетельствования проста: достаточно обратиться в психоневрологический диспансер по месту регистрации. В бюджетных ПНД это обойдется в пределах 1000 рублей, а в казенных и вовсе бесплатно, писала «Фонтанка». Но сложность — в самом моменте ее получения. Наибольшую доказательную ценность в суде, если дело дойдет до оспаривания, имеет освидетельствование, проведенное непосредственно в день сделки, а в идеале — в ее процессе, говорит генеральный директор сети клиник «Династия» Галина Полякова. — Если это происходит прямо на сделке, допустим, у нотариуса, и специалист оценивал психическое состояние клиента, зафиксировал, был он под воздействием или не был, то вероятность оспаривания сделки это практически исключает, — пояснила эксперт. Освидетельствование, сделанное за месяц до сделки, также имеет значение, но его доказательная ценность в суде ниже. Клиентами выступают как сами граждане, так и юристы и риелторы, которые понимают юридическую ценность моментальной справки. Пока что эксперты фиксируют в Петербурге не увеличение спроса на сами справки, а скорее рост интереса к ним. — Спрос на услуги психиатрического освидетельствования сторон при операциях с недвижимостью вырос примерно на 20% за полгода. Однако ажиотаж сдерживается неопределенностью: люди звонят, интересуются, но пока боятся действовать и не до конца понимают, насколько заключение врача действительно защитит сделку от оспаривания, — делится с «Фонтанкой» Галина Полякова. Спрос на выезд психиатра к нотариусу или в офис сделки вырос в Петербурге на 10–15%. Сейчас такая услуга в среднем стоит от 15 тысяч рублей, но в 2026 году стоимость планируют увеличить — из-за ожидаемого роста нагрузки, говорит Полякова. При этом, несмотря на публичный резонанс вокруг «эффекта Долиной», требования к качеству экспертизы не изменились. Как подчеркивает Полякова, полноценное освидетельствование и так включает комплексную оценку когнитивных функций, способности осознавать свои действия и прогнозировать их последствия по более чем десяти параметрам. Косвенные бенефициары, или Роскошная неприступность Один из клиентов Крайновой ушел, потому что не смог по требованию банка застраховать титул (вид страхования, который защищает владельца недвижимости от риска потери права собственности. — Прим. ред.). К слову, страхователи тоже требуют справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также врачебное свидетельство о состоянии здоровья. В среднем страхование титула стоит от 0,2 до 0,4% от стоимости объекта, то есть для квартиры стоимостью 10 миллионов рублей полис обойдется от 20 тысяч рублей в год, рассказывала «Фонтанка». Обычно договор заключают на три года. При более высокой степени риска, например, если это квартира с наследством или длительной историей перепродаж, страховая применяет повышающие коэффициенты, что напрямую ведет к удорожанию полиса и отсечению не готовых к таким тратам. А заведомо проблемные объекты страховать никто не будет. Кроме того, в страховой нужно будет согласовать все условия и проект договора купли-продажи — неточности и ошибки тоже приведут к отказу. Однако страховщики в этой истории лишь косвенные бенефициары: застраховать титул очень тяжело даже за большие деньги, резюмирует юрист: — Если бы было предложение от них, думаю, можно было бы его лоббировать и я бы была первой, кто это делал бы для спокойствия людей. Ловец в мутной воде или заложник вторички? 1 декабря в эфире телеграм-канала Bitkogan Hotline инвестбанкир Евгений Коган отметил значительный рост акций «АПРИ». По его мнению, причиной могут быть действия застройщиков. — Дело в том, что, пользуясь случаем, поскольку спрос пошел именно на первичку из-за этого эксцесса с Долиной, девелоперы начали поднимать цены. Естественно, это может отразиться на результатах, потому что спрос начал переключаться на первичку, — сказал он. В том же канале дали экспертную оценку и аналитики, впрочем, более сдержанную. Они подтвердили рост «АПРИ» и небольшой рост «остальных бумаг девелоперов», который «частично можно связать с динамикой на вторичном рынке». — Но заметного влияния на сектор в целом не ждем, — резюмировали эксперты. Контекст происходящему добавляет ситуация на рынке недвижимости в целом. Как подчеркивает Дарья Крайнова, из-за высокой ипотечной ставки спрос сфокусирован на более доступной вторичке: — У нас большой отложенный спрос. Ипотека фактически была отсечена из-за высокой ставки, и все хотят покупать вторичку, потому что она в два раза дешевле первички. Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда была сопряжена с рисками, а в текущих условиях эти риски стали восприниматься покупателями как более существенные и масштабные, говорит она. По данным базы недвижимости «ЦИАН», по итогам октября 2025 года число сделок на первичном рынке в Петербурге выросло на 11% (по отношению к сентябрю 2025-го), число переходов прав на вторичке почти не изменилось. В целом по стране спрос вырос на 24% (в новостройках) и на 13% (в готовых домах). — На рынок вышли как покупатели, которые ранее откладывали сделку (или ждали снижения цен и ставок по ипотеке, или копили проценты на депозитах), так и те, кого заставили ускориться новости об изменениях в программе семейной ипотеки. Такой спрос (когда жилье покупают «перед отменой чего-то») всегда сосредоточен в более дешевых ЖК и, соответственно, повышает цены предложения в остатках, — говорят аналитики «ЦИАНа». По этой причине, отмечают они, в октябре квадратный метр в новостройках Петербурга подорожал на 4% (до 304 тыс. руб.), хотя средний рост цен в первые 9 месяцев года был на уровне 1,1% в месяц. Рост цен на вторичке (+0,7% в месяц) — на уровне среднегодовых (+0,8%). Пока был лишь один месяц с устойчиво высоким (и растущим) спросом — октябрь 2025-го. Делать выводы о стабильности, неустойчивости или восстановлении рано. — Сегодня вторичный рынок оказался в центре повышенного внимания, и это неудивительно: число судебных разбирательств, связанных с оспариванием сделок купли-продажи квартир, действительно выросло, — комментирует коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева. — Во многих подобных случаях продавцами выступают пожилые женщины, которые либо становятся жертвами давления, либо сами оказываются вовлечены в сомнительные схемы. Понять всю картину по каждому эпизоду невозможно, но очевидно одно: покупатель не должен отвечать за ошибки или недобросовестные действия продавца. Юридические рекомендации вроде получения продавцом справок из ПНД и НД также не дают абсолютной гарантии, отмечает Альшаева. Даже если документ получен в день сделки, состояние человека может измениться буквально в течение нескольких часов. — При этом важно подчеркнуть: девелоперы никак не выигрывают от текущей ситуации. Большинство покупателей приходят в новостройки только после продажи своего прежнего жилья. Поэтому любые осложнения, возникающие на вторичном рынке, немедленно отражаются и на первичном — замедляя сделки и повышая тревожность клиентов, — резюмирует эксперт. Впрочем, спрос на первичную недвижимость и так сейчас активно растет, говорит руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп» Евгений Колесников. Он отмечает, что «крупные девелоперы за десятилетия своей работы накопили достаточный уровень доверия, законодательная база постоянно совершенствуется», а покупателей привлекают «различные программы рассрочки и скидки, что само по себе является весомым аргументом в пользу выбора недвижимости от застройщика»: — Между появлением информации в повестке дня и ее реальным влиянием на покупателей обычно проходит значительный промежуток времени. Поэтому оценить так называемый «эффект Долиной» мы сможем лишь спустя время. — Мы не наблюдаем качественного изменения в мотивации покупателей. Выбирая квартиру на первичном рынке, клиенты прежде всего ориентируются на продуктовые критерии: локация, транспорт, параметры квартиры. Кроме того, важны высокое качество жилья, своевременная сдача домов в эксплуатацию, надежность застройщика и, конечно, нагрузка по платежам, — комментирует коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (холдинг Setl Group) Ольга Кобякова. — Если говорить о возможном перераспределении спроса между сегментами, текущая ситуация не является самостоятельным фактором, способным вызвать долговременный переток в пользу первичного рынка. Обсуждения, подобные «эффекту Долиной», вряд ли смогут заметно изменить структуру рынка сами по себе». Ольга Кобякова подчеркивает, что подобные ситуации, скорее, требуют дальнейшего законодательного уточнения. А Евгений Колесников надеется, что к тому времени, как «эффект Долиной» действительно ощутимо скажется на рынке недвижимости, государство уже выработает правовой механизм. На дне «долины»: жертвы мошенников и тень ящика Пандоры Пока одни строят бизнес на страхах, другие рискуют потерять последнее. «Эффект Долиной» — лишь вершина айсберга мошенничеств, технологии которых становятся все изощреннее. — У нас был случай, когда мошенники подделали голос начальника пожарной части, — рассказывает топ-риелтор компании «Этажи» Наталья Красникова. — Человеку звонили якобы коллеги, просили помочь в поимке черных риелторов и подключить «куратора из ФСБ». Голос был до боли знакомый, и он согласился. История закончилась печально. Покупатели, получив ключи и выписку, не смогли попасть в квартиру. Вскрыв дверь с помощью МЧС, они обнаружили бывшего собственника, который наивно полагал, что «было не по-настоящему». Квартиру ему не вернули, и теперь он ночует в подсобке на работе, рассказывает Красникова. Мошенники могут «вести» жертву годами, продолжает риелтор. Другой пример из ее опыта: научному сотруднику полтора года обещали карьерный рост в Москве и просили «помочь государству». Связь поддерживалась только через мессенджеры, а легенда была настолько проработана, что даже фиктивный «сын» в переписке выглядел убедительно. Сделку остановила форма № 9 — архивная справка о прописке на момент приватизации, в которой никакого «сына» не оказалось. Акцент на правовую коллизию застройщики делают не случайно. Исход «эффекта Долиной», по мнению Крайновой, станет для рынка недвижимости определяющим. Если устоит решение, нарушающее базовый принцип реституции (возврата сторон в исходное положение при отмене сделки), это откроет ящик Пандоры. — Если сейчас не будет какого-то адекватного решения суда, это повлечет за собой волну таких же историй, — предупреждает она. Практика оспаривания сделок по недвижимости, когда продавец действовал в состоянии заблуждения или не осознавал последствий, существует давно, говорит адвокат Ксения Лукконен: — Но есть одно но. Правовым последствием отмены договора является двусторонняя реституция, то есть возврат всего полученного по договору. В результате реституции покупатель должен вернуть квартиру, а продавец — деньги. Логичного объяснения, почему в деле Долиной не было подобного обязательства продавца, ни я, ни коллеги-юристы не видят. Пока рынок, измученный высокими ипотечными ставками и всеобщей подозрительностью, балансирует на грани срыва, решение может прийти только сверху. Ситуация требует не просто частного вердикта, а четкого правового сигнала всей системе. Именно такой сигнал теперь ждут от Верховного суда РФ. Тем временем произошедшее с Долиной спровоцировало волну возмущений, в особенности среди тех, кто в ближайшее время собирается совершать операции с жильем. Во мгновение ока народная артистка России стала для многих самым отталкивающим человеком в стране. Что проверить на самом деле (по версии юриста-практика)На фоне всеобщей истерии и блогерских списков из сотни пунктов «Фонтанка» попросила Дарью Крайнову сформулировать ключевые, реальные риски, которые необходимо проверить перед покупкой вторичной квартиры. По ее словам, универсального списка не существует — все зависит от истории владения конкретным объектом (приватизация, купля-продажа, наследство). Однако базовый набор проверок выглядит так:документы на квартиру и подлинность записи в ЕГРН. Проверка должна проводиться в день сделки. Необходимо убедиться в отсутствии обременений (арест, ипотека) и актуальности данных;проверка продавца на банкротство. Это, по мнению Крайновой, приоритет № 1. Проверка должна быть максимально глубокой, с изучением арбитражных дел. «Проверять мы можем. То есть мы можем посмотреть арбитраж. А когда нужно искать судебные решения судов общей юрисдикции, это нужно просто вот сесть на всю ночь»;юридическая история объекта. Нужно понять, как квартира перешла к продавцу: приватизация, купля-продажа, наследство, дарение. От этого зависит перечень дополнительных проверок (например, соблюдение прав несовершеннолетних при использовании маткапитала, законность перепланировок); отсутствие зарегистрированных лиц. Нужно получить актуальную справку о зарегистрированных в квартире лицах;дееспособность продавца. Никакие справки или осмотры психиатра не дают стопроцентной гарантии, но являются элементом безопасности. «Если человек захочет доказать вдруг, что он был невменяем… он это может доказать, несмотря на наличие особых справок»;работа с договором. Все опасения и условия (отсутствие признаков банкротства у продавца, подтверждение его адекватности и осведомленности) должны быть четко зафиксированы в договоре купли-продажи;безналичный расчет после регистрации. Ключевое правило безопасности: расчет производится только после внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН и только в безналичной форме. «Рассчитываться безналично только после регистрации перехода права, чтобы проще было потом доказать добросовестность покупателя».— Если это сделка взрослой женщины, у которой брачный договор или она не в браке и продает для инвестиций, то тут список исчерпывающий, даже десяти пунктов не наберется, — резюмирует Крайнова. Проблемы начинаются со сложными историями: старым фондом, бывшими коммуналками, многочисленными переходами прав, дарениями и наследством.