Возле Кировки в Челябинске заработал новый отель, номера в котором можно купить

В центре Челябинска заработал новый отель известной екатеринбургской сети «Аметрин». Он принимает гостей с конца весны и работает в концепции «апарт» — когда от сдачи квартир-номеров получают доход частные инвесторы. Мы рассмотрели комплекс поближе, узнали, сколько стоит там остановиться и сколько могут зарабатывать владельцы таких апартаментов.

Пятиэтажное здание выросло на улице Елькина — в двух шагах от Кировки и прямо напротив областного управления МВД — два года назад, но какое-то время выглядело безжизненным. Ближе к лету на нем появилась вывеска — апарт-отель «Аметрин».

Внутри отель похож на обычный жилой дом — там нет ни лобби, ни ресепшн, на сайте указано, что заселение осуществляется полностью бесконтактным способом, по уникальным для каждого гостя пин-кодам. Заполнять регистрационную карточку с фотографией паспорта тоже нужно онлайн.

Выбор номеров в отеле небольшой: «Студия стандарт» на одного-двух человек и «Студия бизнес» (до четырех человек). Во всех «студиях» есть мини-кухня и санузел с душем, стоимость номера на сайте отеля и разных агрегаторах варьируется, но в среднем провести ночь тут можно за 3,3-4 тысячи рублей (стандарт) или 4,1-5 тысяч (бизнес).

Если изучить предложения на популярных сервисах бронирования отелей, окажется, что в центре города новый отель — едва ли не самый бюджетный, предложения в работающих по соседству «Челябинск-Сити», «Маркштадте», «Покровском», «Малахите» начинаются от 6-7 тысяч рублей.

При этом в Челябинске «Аметрин» ищет не только гостей, но и инвесторов: номера здесь продаются, более того, значительная часть уже раскуплена. Сейчас студию «стандарт» площадью 24 «квадрата» можно купить за 6,7 миллиона рублей, а апартаменты «бизнес» от 45 до 53 квадратных метров — за 11,5-13 миллионов. В ультракоротком описании объектов главное место занимает потенциальная «средняя доходность» — порядка 17,7% годовых.

Судя по градостроительным документам мэрии, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию «офисного здания со встроенной парковкой» на Елькина получала компания «Южуралнедвижимость».

Сейчас «Аметрин» является частью гостиничного холдинга USTA, он входит в подразделение апарт-отелей «Огни Rent».

Мы созвонились с представителем отдела развития «Огни Рент», чтобы узнать, на каких условиях покупатели номеров «Аметрина» будут получать доход от сдачи номеров. Выслушав вопросы корреспондента 74.RU, она повесила трубку. Мы связались с отделом продаж апарт-отеля уже в качестве потенциальных покупателей, и там рассказали, что собственники недвижимости в отеле заключают с гостиничным оператором договор управления. По его условиям компания сама занимается бронированием, заселением гостей, уборкой номеров, инвесторы смогут получать 60% дохода от сдачи, 40% выручки останется управляющей компании. Кроме того, в сервисный сбор компании не входит оплата коммунальных услуг и общий клининг (не связанный с заселением и выселением постояльцев).

«Если говорить о краткосрочной аренде, то управляющая компания существенно облегчает жизнь владельцам арендной недвижимости, хотя берет за свои услуги значительный процент, — комментирует сооснователь сервиса онлайн-бронирования жилья посуточно „Квартирка“ Сергей Ведерников. — Это очень популярная модель, таких комплексов много в Москве и Санкт-Петербурге, хотя там бывает и так, что собственник может выкупить часть помещений и заниматься ими самостоятельно».

С точки зрения комфорта для гостя нет большой разницы, снимать в короткой поездке апартаменты в подобном комплексе или квартиру, но для тех, кто часто приезжает в Челябинск, открытие такого отеля — большой плюс, считает Сергей Ведерников.

«Обычная квартира, которую человек снимал однажды и остался доволен, в следующий раз может быть занята, — объясняет он. — А здесь может просто выбрать другие апартаменты и быть уверенным, что проживание будет на том же уровне. Все зависит от того, насколько качественной будет работа управляющей компании».

Формат апарт-отеля не нов и для Челябинска: так сейчас работают трансформированный из гостиницы «Царский двор» отель «22 квадрата» или «Виктория». В свое время запускавший «22 квадрата» эксперт в области гостинично-ресторанного бизнеса Юрий Звонков рассказывает, что в апарт-отелях могут работать три разных схемы распределения дохода: «гарантированный» (редкий вариант, при котором собственнику регулярно выплачивается фиксированная сумма, вне зависимости от загрузки отеля) «индивидуальный» (по факту сдачи конкретного номера), «котловой» (доход пропорционально распределяется между инвесторами).

«Покупка апартаментов — это не „золотая жила“, а инвестиционный инструмент, доходность в котором зависит от многих факторов, — говорит Юрий Звонков. — Инвестору нужно учитывать, что основной поток гостей в Челябинск — это бизнес-сегмент (командированные), загрузка зависит от деловой активности и варьируется от месяца к месяцу, но в среднем составляет 50-60% в год. Помимо содержания юнита и уплаты комиссий нужно платить налог на доход. Стоит уточнить: за чей счет и как часто будет осуществляться текущий и капитальный ремонт помещений, общественных зон, кто будет чинить разбитый телевизор?».

Эксперт по недвижимости и инвестициям Денис Стукалов подчеркивает, что доход от сдачи номеров «Аметрина», при всей привлекательности его расположения и цен для туристов, может быть нестабильным.

«В момент наплыва, когда у нас проводят большие мероприятия, крупные делегации, как правило, бронируют сетевые отели и большое количество номеров. Им это удобнее, и они получают комплексное обслуживание, питание и так далее. То есть мы ориентируемся на какие-то единичные визиты, в лучшем случае, работу с корпоративными клиентами, которым важно разместить своих сотрудников в центре города».

Денис Стукалов считает, что вложение в апартаменты — не самый очевидный способ обогатиться.

«К ликвидности такого актива много вопросов. Через какой срок вы сможете продать его, чтобы получить прибыль? Насколько вы будете свободны в вопросе продажи? У коммерческой недвижимости не так много вариантов покупки, как у жилой, соответственно, рынок узкий, объекты долго стоят в экспозиции, хорошо, если не придется уходить в дисконт, — отмечает он. — Если есть „длинные деньги“ и надежда на ежегодный доход, есть альтернатива — приобретение коммерческой недвижимости, которую вы сдаете под торговлю или услуги, арендатор сам платит коммуналку, а вы спокойно получаете закрепленную договором арендную плату».