Здание челябинской «Роспечати», ставшей банкротом из-за беглых олигархов, оценили в 158 млн рублей

В Челябинске выставят на торги имущественный комплекс некогда крупнейшего продавца прессы на Южном Урале — АО «Роспечать». Собрание кредиторов утвердило порядок продажи и начальную цену офисно-складского комплекса в Челябинске — 158,5 миллиона рублей. Разбираемся, что представляет собой актив, кого может заинтересовать такая коммерческая недвижимость и какие подводные камни поджидают потенциального инвестора.

Во времена СССР газеты и журналы продавали, как сегодня бы сказали, в федеральной сети газетных киосков «Союзпечать» (позднее «Роспечать»). Филиалы крупнейшего объединения по распространению периодики и полиграфии были в каждом городе и области. В 90-х годах региональное предприятие прошло акционирование, контрольный пакет АО принадлежал директору Анатолию Симоненко. Тогда «Роспечать» в Челябинской области был крупным оператором газетно-журнальной розницы: 700 киосков, несколько тысяч сотрудников, миллиардные обороты.

В 2006 году челябинскую сеть купила компания «АРИА-АиФ», принадлежавшая бизнесменам, экс-владельцам Промсвязьбанка братьям Дмитрию и Алексею Ананьевым. В 2017 году их обвинили в мошенничестве в особо крупном размере, с помощью которого они вывели из Промсвязьбанка $575 миллионов и 66 миллиардов рублей. Ананьевых объявили в международный розыск, арестовали имущество на 282 миллиарда рублей. В июле 2019 года «АРИА-АиФ» признали банкротом, в компании ввели конкурсное производство.

А челябинская «Роспечать», как и другие компании братьев Ананьевых, выступала поручителем и залогодателем перед банками. В итоге ей пришлось отвечать по многомиллиардным долгам олигархов. В мае 2020 года АО «Роспечать» признали банкротом, ввели конкурсное производство — действует до 22 мая 2024 года. В пятницу, 17 ноября, суд продлил срок конкурсного производства до 22 ноября.

В ходе банкротства киоски, оборудование и недвижимость «Роспечати» в городах области уже выставляли на торги, многое удалось реализовать. Теперь в Челябинске готовят к продаже имущественный комплекс «Роспечати», расположенный в Центральном районе — на улице Худякова, 10. В него входят административное здание со складскими помещениями общей площадью 5 755 квадратных метров, оборудование, трансформаторная подстанция, овощехранилище, а также земельный участок площадью 5908 квадратных метров. Все объекты, кроме трансформаторной подстанции и овощехранилища, находятся в залоге у банка «Траст».

В мае собрание кредиторов АО «Роспечать» утвердило порядок, сроки и условия продажи залогового имущества. Начальная цена определена в 158,5 миллиона рублей. Торги пойдут на повышение, при этом на повторных начальную цену снизят на 10%. Если желающие приобрести объект не найдутся, продажу проведут посредством публичного предложения — то есть кто сколько даст. Правда, дата торгов пока не назначена.

На фасаде все еще красуется побитая временем вывеска «Роспечать», но в кабинетах — совсем другие люди и компании. Сейчас помещения в здании занимают 38 арендаторов. Среди них оптово-розничный склад и магазин автозапчастей, строительно-отделочная компания и научно-производственная фирма, завод автогрейдеров и металлоторговая компания, юридические, архитектурные, туристические и интернет-компании, агентство недвижимости, салон красоты, студии наращивания ресниц, маникюра и педикюра, центр интеллектуального и личностного развития. Есть несколько спортивных организаций — клубы айкидо, настольного тенниса, акробатики и рок-н-ролла, школа художественной гимнастики.

Челябинцы постарше помнят, что здание «Роспечати» украшало огромное мозаичное панно. С Лениным, рабочими, колхозниками, серпом и молотом — все символизировало зарождение социалистического государства и победу революции.

Здание спроектировал известный челябинский архитектор Евгений Александров, построили его в декабре 1982 года. Декоративно-монументальное панно по проекту художника Владимира Мишина торжественно открыли в День города — 13 сентября 1983 года. Художественное оформление было сделано из многоцветной смальты и выполнено в технике византийской мозаики.

Панно до сих пор висит на здании, но прикрыто тканью — по словам арендаторов, часть мозаики уже осыпалась. Между тем, «Монументально-декоративное панно на здании областного агентства «Союзпечать» признано объектом культурного наследия. Поэтому будущий владелец обязан обеспечить его сохранность.

По данным 2ГИС, сейчас в Челябинске работает 94 киоска по продаже печатной продукции. В городах и районах области — побольше. Однако, по словам экспертов, никакого отношения к «Роспечати» большинство из них уже не имеют.

— Это просто киоски, на которых написано «Роспечать». Основную часть давно продали другим собственникам. В конце прошлого года были торги по продаже остатков — ещё штук 10 киосков, — рассказал представитель рынка продажи печатной прессы, пожелавший остаться неназванным. — В здании тоже почти все сдано в аренду, в том числе подвал и первый этаж, где у каждого предпринимателя свой склад с отдельными дверями, окнами и местами выгрузки.

Эксперты назвали здание «Роспечати» в целом интересным объектом, но с рядом проблем.

— Главный плюс — это, конечно, местоположение. Можно сказать, первая линия перекрестка улиц Худякова и Энтузиастов. В последнее время эта территория пользуется популярностью, на улице Энтузиастов построен хороший дом, далее по улице тоже есть хорошие жилые комплексы. Не будем забывать о домах на соседних улицах — Лесопарковой, Витебской и Тернопольской. Еще один плюс — рекреационное пространство перед самим зданием. Этот сквер называют «Вкус жизни». Место действительно интересное, вопрос в том, как это можно использовать, — рассуждает директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. — Так как это уже сложившаяся офисная инфраструктура с подсобными помещениями, то вариативность узкая. Самое простое — оставить офисное пространство. Но тут возникает проблема парковки — сейчас около здания мало машиномест. Но, я думаю, это решаемый вопрос. Возможно, имеет смысл торговый объект сделать на первом этаже. Не исключаю такой вариант, как организация спорткомплекса.

По мнению одного из арендаторов помещений в здании «Роспечати», складскую недвижимость развивать здесь невыгодно — не очень большие площади.

— Что касается офисов, то, на мой взгляд, если бы продавали поэтажно или хотя бы какими-то зонами, это бы вызвало интерес. А полностью здание за эту стоимость — сомневаюсь, что привлечет внимание, — считает предприниматель.

В то же время Денис Стукалов уверен, что цену в любом случае будут ронять на 30−40%.

— Объявленная цена — лишь желаемая стоимость. Она будет корректироваться в момент сделки, с учетом условий и самого способа продажи, — добавил эксперт.

Самое оптимальное использование земельного участка в этом месте, по мнению экспертов рынка недвижимости, — снос старого здания и строительство жилья. Тем более, что все необходимые коммуникации присутствуют. Но в реальности такой вариант невозможен из-за серьезных ограничений — в составе имущественного комплекса имеется объект культурного наследия, напомнили эксперты.

— Новый владелец здания принимает на себя все обязательства по его сохранению. Там не то что снести, с реконструкцией будут проблемы. Потому что сразу возникнет вопрос по нарушениям исторического облика охраняемого объекта, — объяснил Денис Стукалов. — Так что для покупателя наличие объекта культурного наследия — лишняя финансовая нагрузка.

Приобретение здания «Роспечати» может заинтересовать инвестора, планирующего арендный доход, резюмировал эксперт.

Несмотря на повсеместное распространение интернета, у людей осталась привычка читать газеты и журналы, отметили эксперты рынка.

— Бытует миф, что все ушли читать в интернет. Но это не так. Оказывается, есть издания, которые невозможно читать в интернете. Их хочется взять в руки, полистать. У нас появилось много издательств, которые выпускают продукцию для нишевой аудитории. Например, журнал для молодой аудитории «Думай», он посвящен научной тематике. И очень востребован на маркетплейсах, чего никто не ожидал. То же самое касается журналов кройки, шитья, вязания — это не интернетовская тема, — отметил руководитель издательского проекта Константин Федоринин. — Читающие люди никуда не делись, потребность осталась. Мы, например, разместили на маркетплейсе журнал «Уральский следопыт». Казалось бы, наше, региональное издание. А интерес к нему огромный. Покупатели благодарят.

Маркетплейсы стали в какой-то мере заменой киоскам и супермаркетам, где продажи падают не первый год. По сути, маркетплейсы — это единственный мощный инструмент для продвижения изданий для читающей аудитории, указал Константин Федоринин.

В канун Нового года главный офисный комплекс Сбербанка в Челябинске продали за 206,5 миллиона рублей. При этом кредитное учреждение осталось в здании на правах арендатора.

В январе стало известно, что владелец крупного пакета акций (41,2%) агрохолдинга «Равис — птицефабрика Сосновская» Андрей Косилов продал актив «Уральской агропромышленной группе» из Свердловской области.

В конце февраля корпорация «Роскосмос» составила список непрофильных активов для продажи. В него вошли 36 объектов в Челябинской области.

В апреле госкомпанию «Росспиртпром», в состав которой входят активы некогда крупнейшего производителя водки в Челябинской области — комбината «Казак Уральский», продали на аукционе за 8,3 миллиарда рублей.