Ипотеку обелили. Челябинцам с серыми доходами станет сложнее покупать квартиры

С 1 апреля получить ипотеку в России станет сложнее. ЦБ РФ рекомендовал банкам кредитовать только тех, у кого есть официальный доход. Раньше всё было куда проще. Заемщик мог договориться с работодателем и указать в справке зарплату выше реальной. В зачет шли переводы от родственников и друзей, доходы от сдачи жилья, дивиденды по вкладам и инвестициям. Некоторые банки и вовсе давали одобрение по двум документам — паспорту и СНИЛСу. Льготную семейную ипотеку нередко оформляли женщины в декрете без какого-либо официального заработка. Похоже, теперь эти схемы перестанут работать. Разбираемся с экспертами, как это повлияет на рынок ипотеки.

Раньше при оценке платежеспособности могли учесть практически любые данные: справку от работодателя, выписку по счету или популярную «справку по форме банка» — документ, который подтверждал доход заемщика (включая серую зарплату и премии) и оформлялся на бланке кредитного учреждения. Банки часто закрывали глаза на отсутствие официальных подтверждений. Сейчас же им рекомендовали в качестве основного документа запрашивать именно справку 2-НДФЛ.

«На самом деле, прямого запрета Центробанка нет. Есть рекомендации и достаточно жесткие рекомендации Центробанка, — объясняет ипотечный брокер Кирилл Павлов. — Рассматривать клиентов без справки 2-НДФЛ, вероятнее всего, банки будут неохотнее, требования для одобрения будут выше, рассмотрение будет жестче. Но тем не менее фактически выдачу ипотек без справки 2-НДФЛ никто не отменял».

Эксперты предупреждают: ужесточение условий может затронуть 30-40% заемщиков. В зоне риска работники с серыми зарплатами. Здесь все понятно: банк может расценить, что у человека дохода попросту нет. Сложнее станет и самозанятым, и индивидуальным предпринимателям: их прибыль воспринимается банками как полупрозрачная (часть поступлений может не отражаться в отчетности). Под удар попадают и люди с нестандартными доходами — фрилансеры, арендодатели без зарегистрированного юрлица, инвесторы без регулярных выплат. А еще — клиенты с переменным, сезонным или проектным доходом: топ-менеджеры с большой премиальной частью, представители креативных индустрий. Их доход будет оцениваться с учетом истории за два года. При этом на практике даже заемщики с белой зарплатой нередко прибегали к хитростям при оформлении ипотеки.

«Человек у нас может официально работать. Но его официального уровня дохода недостаточно для одобрения ипотеки на желаемую сумму. Но при этом человек же может получать помимо официальной заработной платы, скажем, серенькую премию в конверте, да? Или получать на карту другого банка. Ну, это жизнь — это распространенное явление во многих организациях. Поэтому клиент мог предоставить справочку по форме банка с зарплатой, уровень которой достаточен для получения кредита», — продолжает Кирилл Павлов.

Самое болезненное, что нововведение сильно скажется на семейной ипотеке, отмечают эксперты.

«Созаемщик без подтвержденного дохода — например, мать в декрете, оформленная как безработная, больше не улучшит параметры ипотеки. Её доход будет считаться равным нулю. Как это работает на практике: раньше банк мог мысленно приписать декретнице условный доход (20-30 тысяч рублей) и улучшить общую оценку семьи. Теперь не может. Всё бремя по подтверждению необходимого для одобрения дохода ляжет на работающего супруга», — говорит заместитель руководителя ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи» Кристина Абыдова.

В итоге семьям придется рассматривать более дешевые квартиры или же вообще откладывать покупку недвижимости.

«Для примера: жена в декрете, муж с зарплатой 100 тысяч рублей. Раньше, с учетом условного дохода жены, могли дать ипотеку на квартиру за 8 миллионов. Теперь одобрят только исходя из 100 тысяч рублей мужа, и сумма может сократиться до 5-6 миллионов. Здесь есть риск: это может ударить по среднему классу в регионах, где на одну зарплату купить хорошую квартиру сложно, а второй доход в семье — неофициальный или отсутствует», — продолжает Кристина Абыдова.

Казалось бы, ключевые условия семейной ипотеки — ребенок, новостройка, ставка 6% — остаются прежними. Но банки начнут гораздо строже оценивать платежеспособность заемщиков по новым правилам. Программа остается льготной, но уже не такой выгодной.

Эксперты считают, что теперь белая зарплата для многих может стать решающим фактором при выборе работы.

«В целом я отношусь к этим изменениям скорее позитивно: во-первых, это шаг к обелению экономики и постепенному сокращению серых зарплат. Второй важный момент — стабильность ипотечного и в целом рынка недвижимости. Да, объемы выдачи, вероятно, снизятся, и получить ипотеку людям с полностью неофициальными доходами станет гораздо сложнее, но в долгосрочной перспективе это делает рынок более устойчивым, — уверен региональный представитель „Самолет Плюс“ в Челябинской области Игорь Чернядьев. — Заемщики со временем адаптируются к новым условиям. Кто-то будет устраиваться на работу с белой зарплатой. Этот процесс займет время, но в целом с рынком всё будет нормально».

Если говорить про серую зону, то для непрозрачных заемщиков ставка может вырасти на 2-4% по отношению к базовой как компенсация за риск. Вдобавок, увеличение может коснуться и первоначального взноса.

«Рынок может отреагировать увеличением первоначальных взносов — клиентам придется компенсировать неподтвержденный доход наличными, — рассуждает Кристина Абыдова. — Параллельно вырастет спрос на альтернативные банки, которые более лояльно считают доход, но и они будут следовать рекомендациям ЦБ. Для декретниц в парах с низким официальным доходом одного супруга шансы на хорошую ипотеку упадут. Возможное решение — получать ипотеку совместно с работающими родственниками (сестра, брат, родители) как созаемщиками с подтвержденным доходом».

Кроме того, для многих вырастут расходы на саму сделку с недвижимостью.

«Люди будут все чаще прибегать к услугам ипотечных брокеров для того, чтобы правильно подать заявку и повысить шансы на одобрение ипотеки на нужную сумму», — подытожил Кирилл Павлов.