Занять у застройщика? Рассрочка на квартиры набирает обороты в Челябинске, но есть риски

В 2026 году рассрочка на квартиры в Челябинске окончательно перестала быть неким индивидуальным предложением и превратилась в один из главных инструментов для покупки/продажи жилья. И дело здесь не только в недоступности ипотеки. В самой схеме много плюсов: нет больших переплат, не нужны сложные банковские проверки, цена квартиры зафиксирована. С другой стороны, рисков тоже предостаточно. Разбираемся, станет ли рассрочка спасательным кругом для покупателей или все же это русская рулетка?

По сути, взять рассрочку на квартиру — примерно, как занять денег у близкого друга. Проценты платить не надо, составлять расписки — тоже, сумма долга не вырастет, всё строится на доверии. С недвижимостью примерно так же: вы заключаете договор напрямую с застройщиком, минуя банки и страховые компании, выплачиваете стоимость жилья частями по заранее согласованному графику.

С учетом нынешних ставок по ипотеке в районе 19-23% рассрочка — неплохой инструмент, уверена специалист в сфере недвижимости Мария Занкова.

«Если у покупателя нет возможности взять семейную ипотеку, базово у него есть три варианта. Первое — это стопроцентная оплата, второе — это рассрочка, третье, соответственно, обычная ипотека по нынешней текущей ставке, — рассуждает Мария Занкова. — А если сравнивать ежемесячный платеж по рассрочке и платеж по ипотеке, бывает, что на один и тот же объект они, в общем, сильно разнятся: например, по рассрочке это может быть 50 тысяч рублей, а по ипотеке будет 100 тысяч рублей и больше».

Сейчас практически у всех челябинских застройщиков рассрочка вышла на первый план. Это заметно по рекламным баннерам и ярким объявлениям на сайтах. Условия у компаний разнятся: где-то это действительно беспроцентный заем, где-то начисляются проценты на остаток долга — обычно до 5–10% годовых. Есть предложения с низким первоначальным взносом — 5%. Застройщики активно соблазняют клиентов и низкими ежемесячными платежами: например, за квартиру до 50 м² можно платить по 30 тысяч рублей в месяц.

Если для Челябинска рассрочка пока в диковинку, то в Москве и Санкт-Петербурге она давно стала привычным сервисом, уверяет собственница столичного агентства недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова.

«Рассрочка — точно чудесная вещь. Как альтернатива, допустим, ипотеке — вещь прямо замечательная. Мы работаем в двух столичных регионах страны, и сейчас каждая вторая сделка в агентстве — по рассрочке, — приводит статистику Елена Недоспасова. — Есть страны, в которых вообще, как основной инструмент — это рассрочка. Например, Эмираты, у них по вере не принято брать в долг. И опыт наш прямо показывает, что люди, которые ее взяли, сильно выигрывают, потому что идет инфляция, рост цен на квартиры. Например, по официальным данным, за 5 лет цены в Питере выросли на 145%, представляете? Посчитайте, сколько вы зарабатываете».

Рассрочка в регионах будет только набирать обороты, несмотря на все подводные камни, считает руководитель направления новостроек риелторской компании «Этажи» Алексей Даянов.

«Действительно есть тренд: рассрочка укореняется в регионах. Это связано с двумя факторами. Низкие доходы населения: в регионах люди просто не могут подтвердить доход, достаточный для рыночной ипотеки. Рассрочка становится для них окном возможностей, даже с учетом рисков, — говорит Алексей Даянов. — В Москве и Санкт-Петербурге доходы выше, но и там доля рассрочки в некоторых проектах достигает 40-65%, так как рынок перенасыщен».

Впрочем, условия для многих семей в глубинке кажутся кабальными, как ни посмотри. Даже накопить на первоначальный взнос для многих семей — неподъемная задача, а уж закрыть финальный платеж через пару лет — и вовсе что-то нереальное.

«Популяризация рассрочки в регионах связана в первую очередь с тем, что застройщики ищут новые способы поддержать спрос в условиях снижения доступности ипотеки, — считает аналитик финансовой группы „Финам“ Кристина Гудым.— Для некоторых категорий жителей регионов подобная финансовая нагрузка оказывается слишком тяжелой, и не все могут себе это позволить».

Рассрочка интересна в первую очередь тем, кто железобетонно уверен, что в итоге сможет рассчитаться с застройщиком и что его доходы не снизятся в ближайшие годы. Например, опытным инвесторам и предпринимателям.

«Многие мыслят так: „Зачем вкладывать сразу все денежные средства, когда можно вложить только одну часть, а другую — оставить на вкладе или в бизнесе“. Или как мыслят инвесторы: „Зачем покупать один объект, когда можно купить два либо три, но по рассрочке“», — объясняет Мария Занкова.

Впрочем, похоже, сегодня ни у кого нет уверенности в завтрашнем дне. И дело не только в финансовой дисциплине, а в том, что мир стал слишком непредсказуем.

«Мы видели как срабатывает ловушка для инвестора». Многие брали квартиры в рассрочку в 2023–2024 годах, надеясь перепродать их дороже. Но рынок пошел вниз, и сейчас они не могут внести очередной платеж и вынуждены продавать дешевле, чем купили», — добавляет скепсиса Алексей Даянов.

«У каждого покупателя должен быть план А, план Б и план Ж. План А — это тот случай, когда он оплачивает задолженность своими средствами. План Б — это если он вдруг не смог это сделать, то нужно продать квартиру, — перечисляет Мария Занкова. — И план Ж — если не получится ни рассчитаться с застройщиком, ни взять какой-то кредит. Вдобавок может быть такое, что квартиру не получится продать, а оплачивать задолженность как-то надо. И вот здесь многие оступаются, оказываются в такой ситуации, когда не могут платить, и их долг растет».

С ней согласен ипотечный брокер Кирилл Павлов.

«Не то что в России, но и в мире это сейчас очень непростая ситуация. Даже с большими накоплениями нельзя мечтать о какой-либо стабильности, — считает Кирилл Павлов. — Если говорить конкретно только про рассрочку, здесь нужно быть готовым к тому, что если что-то случится, возможно, придется продать некий иной актив. Например, автомобиль, если встанет глобальный выбор между новой квартирой и машиной. Да, рассрочка с экономической точки зрения, с материальной, более выгодный продукт, но свои подводные камни, риски есть».

Один из распространенных вариантов — сначала взять рассрочку, а потом, когда дом будет достроен, оформить ипотеку на оставшуюся сумму. И, правда, это удобно: пока идет строительство, проценты не начисляются, а после завершения — можно взять кредит и закрыть остаток. Однако, и здесь кроются неприятные сюрпризы.

«На практике не все так просто. Может ухудшиться кредитная история клиента. Может значительно увеличиться долговая нагрузка, может не хватить официального дохода и занятости для одобрения ипотеки. Неизвестно, что к тому моменту будет с ключевой ставкой (вдруг она вырастет), в итоге можно элементарно не пройти одобрение в банке. То есть мы очень сильно рискуем, что из рассрочки на ипотеку мы не перейдем. Более того, банки могут ужесточить требования в принципе к заемщикам, в плане соотношения кредит-залог, то есть размера первоначального взноса будет недостаточно. Все это такая на самом деле лотерея», — считает Кирилл Павлов.

Просрочьте платежи два месяца подряд или задержите их трижды за год — и застройщик получает законное право разорвать сделку. Формальности соблюдены: вам направят уведомление и дадут месяц на то, чтобы исправить положение. Если не успеете — готовьтесь не только к потере квартиры, но и к удару по кошельку: штрафы, пени и прочие комиссии. К тому же ипотечные каникулы вам не светят (а в банке такое возможно). Вдобавок реальным спасением для заемщиков бывает банковская страховка.

«На случай каких-то крайне неприятных вещей, таких как смерть, инвалидность ипотечный заемщик защищен страховым полисом, который он обязан оформить. В рассрочке такого нет. Конечно, и такие продукты банки предлагают, но не все об этом знают и далеко не каждый готов за это платить. Обычная человеческая жадность: зачем я буду еще за страховку платить. А на практике в жизни бывает всякое», — объясняет Кирилл Павлов.

Эксперты сходятся, рассрочка от застройщика в первую очередь защищает его, а не покупателя. Худший сценарий для покупателя — остаться в итоге и без денег, и без жилья.

«При ипотеке действует закон, защищающий права дольщиков через счета эскроу. При рассрочке часто заключаются предварительные договоры купли-продажи, которые не гарантируют, что квартиру не продадут еще кому-то (двойные продажи). Вдобавок в случае банкротства застройщика и заморозке объектов вернуть деньги будет крайне сложно», — предупреждает Алексей Даянов.

И речь идет не только о классических обманутых дольщиках, но и о новом явлении. Люди, купившие квартиру в рассрочку, окажутся даже в более худшем положении, чем дольщики 2000-х. Официально они не будут участниками строительства, а станут просто кредиторами третьей-четвертой очереди, чьи деньги попросту сгорят, добавил риелтор.

Скорее всего, рассрочка — все же не новая ипотека, а кредитование с повышенным риском. Государство пока никак не регулирует этот рынок. Инструмент работает как экстренная помощь для застройщиков, но для многих покупателей он может обернуться финансовой катастрофой.