«В три раза меньше, чем в Екатеринбурге»: почему дорожает вторичка и что будет с ценами в Челябинске в 2026 году

Цены на квартиры на вторичном рынке в январе росли быстрее, чем в новостройках. Самый большой скачок зафиксировали в Перми — на 8,1%, Московской области — на 6% и в Челябинске — на 5,9%. Об этом сообщили аналитики портала «Мир квартир», проанализировавшие динамику стоимости жилья в 70 крупных городах России. С игроками рынка недвижимости обсудили, почему так случилось, ждать ли взлета интереса к б/у квартирам и что будет с ценами на жилье в этом году.

Только в январе вторичное жилье подорожало на два процента. Это намного больше, чем годом ранее, в январе 2025-го прирост составлял 0,3%. При этом цены на квадрат в новостройках увеличились всего на 0,7%, подсчитали специалисты портала «Мир квартир».

Стоимость квартир на вторичном рынке подскочила в 68 городах, исключением стали Краснодар и Киров. Самый большой подъем продемонстрировали Пермь — на 8,1%, Московская область — на 6% и Челябинск — на 5,9%. В Москве квартиры поднялись в цене в среднем на 5,2%, в Санкт-Петербурге — на 5,4%, в Екатеринбурге — всего на полпроцента.

В среднем цена квартиры на вторичке в России выросла за январь на 2,9% — до 6,8 миллиона рублей. Если говорить о динамике цены квадрата, то жилье подорожало на 2% — в среднем до 127 287 руб./кв. м.

«В отсутствие доступных жилищных кредитов те покупатели, которые не подходят под условия льготной семейной ипотеки на „первичке“, устремляются на вторичный рынок. Там тоже нет дешевого кредитования, но по крайней мере цены ниже на 19%, — объяснил гендиректор федерального портала „Мир квартир“ Павел Луценко. — Поэтому спрос на „вторичке“ сейчас несколько активнее, и цены растут быстрее. А, судя по тому, что средняя площадь предложения выросла за месяц на полметра, в первую очередь раскупают те квартиры, что поменьше размером и, следовательно, подешевле».

Между тем уральские риелторы не заметили прироста цен на вторичную недвижимость.

«Ни в Челябинске, ни в Екатеринбурге такой тенденции не вижу, — удивился директор агентства недвижимости „Дворецков Про“ Максим Дворецков. — Может быть, [такая статистика] из-за того, что застройщики давали какие-то скидки. Насколько мне известно, в Екатеринбурге и Челябинске акции по новостройкам продолжаются, поэтому прирост цен не заметен. А на вторичном рынке меньше подобных скидок, только какие-то единичные проекты».

Чем больше ужесточаются требования к заемщикам, тем привлекательней становится вторичка.

«Ипотеки выдают всё меньше. Соответственно, рынок крутится около вторички: продали маленькую квартиру — купили побольше. Сейчас в основном такие цепочки сделок. К тому же на вторичном рынке увеличивается выбор после сдачи построенных домов, — добавил Максим Дворецков. — Спрос на трёх и четырёхкомнатные квартиры небольшой».

Одним из тормозов сделок на вторичном рынке стал так называемый «эффект Долиной», добавил руководитель агентства недвижимости.

«Конечно, людей все это напугало. Из-за обильного муссирования этой темы много сделок затянулось, оттянулось, перенеслось. Даже если продавцы шли на дополнительные проверки, всё равно покупатели говорили „Ой, что-то мы передумали“ и уходили искать другие варианты, — рассказал Максим Дворецков. — Решение Верховного суда РФ успокоило участников рынка. Они поняли, что и на их стороне может быть правда, если они все сделают правильно [при оформлении сделки]».

В 2026 году прирост цен будет что на первичном, что на вторичном рынке, уверен эксперт. Свою лепту, по его словам, внесут повышение налогов, рост стоимости стройматериалов — все это повлияет на новостройки, а потом перекинется на вторичный рынок. Кроме того, состояние рынка недвижимости будет зависеть от ключевой ставки, добавил Максим Дворецков.

Вторичный рынок жилья в Уральском федеральном округе в прошлом году развивался по разным сценариям даже внутри одного макрорегиона, указали эксперты. Екатеринбург и Челябинск формально остались в зоне роста, но его темпы и экономический смысл заметно различаются.

«Екатеринбург стал главным драйвером округа. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла с 123,4 тысячи до 141,8 тысячи рублей, прибавив около 15% за год (с ноября 2024-го по ноябрь 2025 года). В абсолютных значениях рост составил более 18 тысяч рублей за квадратный метр — один из самых высоких показателей среди городов-миллионников вне столиц. Город уверенно вышел в более высокий ценовой диапазон», — отметил гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

По словам эксперта, Челябинск двигался в иной логике. За тот же период средняя цена увеличилась с 96,6 тысячи до 103,6 тысячи рублей за квадратный метр — рост на 7%.

«В абсолютных значениях прибавка составила около семи тысяч рублей за квадрат — почти в три раза меньше, чем в Екатеринбурге, — подчеркнул Валерий Летенков. — Формально рынок остаётся в положительной зоне, но по сути это движение поддержки, а не расширения ценового диапазона».

Контраст между двумя крупнейшими рынками УрФО заметен не только в процентах, но и в масштабе, добавил эксперт. Если год назад разрыв между Екатеринбургом и Челябинском составлял около 27 тысячи рублей за квадратный метр, то к ноябрю 2025 года он приблизился к 38 тысячам рублей. Это означает, что расслоение усиливается быстрее, чем общий рост цен.

Фактически Екатеринбург начинает жить по модели крупного самостоятельного рынка, где вторичное жильё всё меньше ориентируется на соседние регионы, указал эксперт. Челябинск, напротив, остаётся в более жёстком коридоре платёжеспособного спроса, где рост цен ограничен доходами и структурой сделок.

«Уральский округ сейчас хорошо показывает, как рынок может расходиться даже между соседними регионами. Екатеринбург уже тянется вверх за счёт внутреннего спроса, Челябинск — удерживает цену, но без возможности ускорения. Это два разных рынка, хотя формально они находятся в одном макрорегионе», — резюмировал эксперт по недвижимости Валерий Летенков.