MGORSK
Погода

Сейчас+1°C

Сейчас в Магнитогорске

Погода+1°

ясная погода, без осадков

ощущается как -4

4 м/c,

ю-з.

729мм 66%
Подробнее
USD 91,35
EUR 99,11
Недвижимость мнение

Я за риск платить не буду! Риелтор рассказала, как выбить скидку при покупке квартиры

Публикуем шесть пунктов, за которые могут сбить цену

Когда квартира убитая, понятно, за что просить скидку. Но можно сторговаться и по жилью с хорошим ремонтом

Цены на рынке вторички остаются высокими — хотя риелторы признают, что реальные сделки проходят с дисконтами. Особенно это касается так называемых проблемных квартир, за которые точно можно поторговаться. Директор екатеринбургского агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала в колонке для E1.RU, какая недвижимость считается проблемной и как без труда сбить цену.

Сразу скажу: многое зависит от состояния рынка. Понятно, что при остром дефиците предложения и большом спросе покупатели особо торговаться не будут, условия в этом случае диктуют продавцы. Но сейчас скорее рынок покупателя.

«Да, хороших предложений всё еще не так много, база объектов наполняется медленно — но спрос еще меньше, и возможности для торга вполне есть»

В каких случаях вы точно можете просить скидку? Оставим сейчас за скобками ситуации, в которых сама квартира проигрывает по существенным параметрам: находится в удаленном районе с плохой транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры, имеет критические недостатки, например, постоянно мокрый потолок из-за протекающей крыши. Понятно, что такая квартира будет стоить ниже рынка.

Мы сейчас поговорим именно о юридической стороне вопроса. И хотя эта статья преимущественно для покупателей, я скажу сразу и продавцам: почти всегда можно «подложить соломки», минимизируя для покупателей юридические риски. Тогда и размер дисконта окажется ниже — а может, его и вовсе не будет.

Неузаконенная перепланировка

Квартир с такой перепланировкой на рынке много, и их никто не запрещает покупать. Сейчас даже банки вполне лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — правда, только к тем, которые в принципе можно узаконить.

Проблема в другом. Если изменения в планировке не были узаконены продавцом, то вам потом придется делать это самостоятельно. Это ваша ответственность, ваше время и деньги, иногда существенные. А если перепланировка затрагивает интересы других жильцов, то вполне вероятно, что вас заставят вернуть всё как было. В некоторых случаях квартиру даже могут изъять и продать с публичных торгов.

Планировка квартиры должна полностью соответствовать документам. Если нет — просите скидку

В общем, неузаконенная перепланировка — это серьезно, и в этом случае уместно просить скидку. Размер зависит от масштабов перепланировки и принципиальной возможности ее узаконить. Подробнее о перепланировках и переустройстве я уже рассказывала.

Отказники от приватизации

Это очень серьезная тема, которую тоже стоит разобрать отдельно. Но главные риски в целом можно назвать.

«Продажа квартиры с отказниками от приватизации — это почти всегда удлинение сроков сделки и изрядная нервотрепка, а иногда и большие проблемы»

При продаже некогда приватизированных квартир часто всплывает большой подводный камень — отказники. Это члены семьи, которые в свое время отказались участвовать в приватизации квартиры, но до сих пор там прописаны.

Закавыка в том, что эти люди имеют право бессрочного пользования квартирой: они по закону могут там жить, иметь свой угол, пользоваться кухней, ванной и туалетом. Для некоторых покупателей это становится настоящим шоком. Они купили квартиру, не проверив толком документы, а через пару лет, например, из тюрьмы возвращается один из членов семьи продавца и заявляет, что идти ему некуда и он будет тут жить. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Покупка проблемной квартиры может довести до суда

Проблему эту надо решать, естественно, до заключения договора купли-продажи. Право бессрочного пользования жильем отказник теряет, если добровольно выписывается из квартиры — и почти всегда с такими людьми можно договориться, в ряде случаев нужно будет выплатить некоторую сумму в качестве отступных либо предложить выделить ему долю в альтернативной покупке. Поэтому здесь будет вполне резонно попросить снизить цену на квартиру.

Материнский капитал

Сейчас материнский сертификат дают уже на первого ребенка, и количество сделок с вложенным маткапиталом непрерывно увеличивается.

Все участники рынка уже привыкли к этому явлению, и большинство сделок, в которых фигурирует маткапитал, проходят сравнительно легко. Но риски для покупателей всё равно есть.

Во-первых, вам точно придется ждать: продавцам придется получать разрешение опеки и подбирать встречный вариант, а это как минимум полтора-два месяца. Во-вторых, опека может попасться несговорчивая. И тогда сроки удлинятся еще больше, потому что нужно будет придумать вариант, который устроит и родителей, и опеку. Если подводить итог: просите скидку и готовьтесь ждать.

Самая большая проблема в покупке квартиры с вложенным маткапиталом — потеря времени

Продавец состоит на учете в психдиспансере

Речь не о том, что продавец недееспособен — с официально назначенным опекуном покупать как раз безопаснее. Бывает, что человек просто стоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Он нормально выглядит, трезво рассуждает и вполне вызывает доверие, поэтому покупатель ничего не опасается. В конце концов все мы немножко сумасшедшие, и где она вообще, психическая норма?

С одной стороны, да. С другой стороны, пациент ПНД с зафиксированным диагнозом — это для покупателя очень рискованный вариант. И он сам, и его родные могут потом пойти в суд и признать сделку недействительной, потому что продавец «не отдавал себе отчета в своих действиях».

«Бывали случаи, когда родственники продавца в день сделки специально обращались в клинику с жалобами, что состояние здоровья пациента ухудшилось»

Кроме того, заключать сделки от имени собственников с психиатрическими диагнозами — это одна из самых популярных схем аферистов. Такую сделку, повторю, легко расторгнуть.

Уточню: очень часто продавец — вполне добросовестный, здравомыслящий человек, несмотря на отметку об учете в ПНД. Сейчас многие, например, имеют диагноз «депрессия» и пьют лекарства. Стрессовая нагрузка на современного человека столь велика, что психика не выдерживает. Речь не о том, что психиатрический диагноз — это всегда черная метка. Речь о том, что такие сделки зачастую напоминают русскую рулетку: повезет — не повезет.

Если вы готовы покупать такой объект, то обязательно просите хорошую скидку. Тем более что вам еще и для верности титульное страхование придется оформлять (в этом случае очень советую), а это тоже затраты.

Квартира под арестом

Это не всегда значит, что у продавца большие долги — хотя и так тоже может быть. Сейчас приставы арестовывают недвижимость за малейший просроченный штраф: неоплаченная коммуналка или непристегнутый ремень.

Но в любом случае это проблема. Потому что взаимодействие с судебными приставами порой превращается в квест и затягивается на месяцы. Чаще всего даже дозвониться до пристава почти нереально. Мы всегда ходим на прием сами: это единственный способ что-то узнать, объяснить, показать документы об оплате, попросить снять арест и отправить новые данные в Росреестр.

Приставы могут арестовать ваше имущество и даже не сообщить об этом, так что лучше проверяйте себя по базе

Если у продавца есть время, то лучше разобраться со всем этим до продажи квартиры. Если нет — то покупателей придется удерживать, в том числе и дисконтом: не все будут согласны ждать снятия ареста с квартиры по несколько месяцев. И я сейчас говорю именно о таких случаях, где продавец, в сущности, не виноват.

«Если арест квартиры — это результат начавшейся процедуры банкротства, то здесь, как говорится, ловить нечего. Идите смотреть другое жилье»

Квартира в ипотеке

Продажа ипотечной квартиры — это сейчас частая история, рынок научился работать с таким жильем. Но риски там всё равно есть. Суть в том, что покупатель должен внести аванс или частичный платеж, которым продавец покроет остаток по кредиту — ведь пока объект в залоге, владелец не может его продать.

Получается, что покупатель отдает деньги на погашение кредита продавца, а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что, если за этот месяц с продавцом что-то случится или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд. Случается такое редко, но все-таки случается.

«Продавцы ипотечных квартир обычно готовы несколько снизить цену для лояльного покупателя, согласного рисковать»

Конечно, нельзя в одной статье объять необъятное, и это далеко не все случаи, когда сделка может быть «повышенной сложности».

Ранее мы рассказывали, как обезопасить себя, покупая квартиру по доверенности. Также прочитайте, как проверить квартиру и продавца перед покупкой и чем грозит засекречивание данных о владельцах в выписках ЕГРН.

Если вы продаете, а не покупаете, прочитайте советы эксперта о том, как выставить адекватную цену, и объяснение, почему некоторая недвижимость продается годами.

ПО ТЕМЕ
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем