На квадратный метр — квадратными глазами: подводим неожиданные итоги года на рынке жилья в Челябинске

После взрывных цен на жилье 2021 года, казалось, южноуральцев уже ничем не удивишь. Но 2022-й получился еще более неожиданным: «качели» нестабильности то доводили рынок до предела, то приближали к пропасти. Выдача ипотеки то прекращались, то возобновлялась, проценты по ней скакали, доходя до каких-то немыслимых 19%. Одни истерично продавали квартиры, другие залазили в сумасшедшие долги, чтобы купить хотя бы скромную студию на окраине. Подводим итоги 2022-го и разбираемся, к чему готовиться дальше: оценки и прогнозы экспертов — в нашем материале.

Если смотреть статистику, то здесь идет уверенный и планомерный рост цен на квадратный метр: уже без шоковых скачков, как в 2021 году, но стремительный. По данным Росстата, сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройке по стране — 121 тысяча рублей. Скачок с первого по третий кварталы составил 20% (данных по четвертому еще нет). В Челябинске квадратный метр нового жилья в среднем стоит 75 тысяч рублей, а рост — 15,7% (в начале года цена была 64,8 тысячи). Рынок нового жилья подтянул за собой вторичку: в начале года стартовали с 67 тысячами за квадрат, осенью 2022-го этот показатель достиг 72,5 тысячи (квартиры подорожали на 8%). Примерно такая же картина — в целом по Челябинской области.

Но, по данным сервиса недвижимости «Циан», картина выглядит несколько иначе («Циан.Аналитика» приводит данные с января по ноябрь 2022 года): квартиры в новых домах Челябинска подорожали на 15,6% (квадратный метр стоил 65,8 тысячи в начале года, а сейчас застыл на отметке 78). Вторичка показала более динамичный рост — 16,4% (в ноябре 2022-го за один квадратный метр в среднем просят 67,6 тысячи рублей).

Несмотря на устойчивое подорожание жилья, в Челябинске по-прежнему остаются самые дешевые квартиры в России. По данным «Циан», мы уступаем не только всем городам-миллионникам, но и многим городам с населением от 500 тысяч человек — Тюмени, Оренбургу, Иркутску, Томску, Рязани. Для сравнения: купить что-то в соседнем Екатеринбурге получится примерно за 106 тысяч рублей за квадрат, в Казани — за 143 тысячи, в Москве — 303,6 тысячи.

По данным «Авито.Недвижимости», в Челябинске сильнее всего подорожали четырехкомнатные квартиры в новостройках (+43,2%): средняя стоимость в ноябре 2021-го — 6,1 миллиона рублей, 8,8 миллиона — на конец 2022-го. На вторичном рынке ситуация противоположная: больше всего прибавили однушки (+29,5%). Их продавали в среднем по 1,8 миллиона, сейчас — по 2,3 миллиона рублей.

Одно из ярких последствий частичной мобилизации — объявления о срочной продаже. Их доля достигла максимума в середине ноября — 4% (показатель в целом по России), это рекордная цифра за последние три года, считают аналитики «Циана». Несмотря на это, продавцы не готовы идти на большие скидки, и на рынок это сильно не влияет. В то же время после весенней и осенней стагнации рынок начинает понемногу оживать.

— Активность населения по подбору квартиры и число сделок на рынке продолжают медленно увеличиваться, — констатировал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Продавцы не спешат повышать стоимость своих лотов, боясь отпугнуть покупателей.

Серьезных катаклизмов за год не произошло, сошлись во мнениях эксперты. После начала СВО и объявления частичной мобилизации рынок замирала на две–три недели, но потом восстанавливался. Отреагировал не так болезненно, как казалось.

— Даже в ситуации нестабильности покупатели продолжают решать свои жилищные вопросы и соглашаться на сделки, — указал коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов. — В условиях экономической нестабильности активность покупателей жилья в Челябинске ослабла. При этом рынок недвижимости продолжает развиваться: объем предложения растет как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, а стоимость квартир за год немного повысилась, предпосылок к снижению цен пока нет.

Впрочем, недооценивать влияние шоковых событий 2022-го тоже нельзя, отметил директор агентства недвижимости «Дворецков Про» Максим Дворецков. Не исключено, что у них будет отложенный эффект.

— Мобилизация повлияла — и довольно сильно. Мы видели, как после объявления мобилизации много перспективных людей уехали из Челябинска: это были молодые семьи с накоплениями, бизнесмены, — те, кто называется средним классом, — напомнил Максим Дворецков. — К тому же, мы уже сейчас видим, что увеличивается число квартир, которые продаются в рамках банкротства физлиц по сниженной цене, по ним есть устойчивая динамика прироста. Не сумасшедшая, не такая, чтобы обрушить стоимость квартир, но она есть. Скорее всего, этот тренд сохранится в 2023 году.

Если в 2023 году обойдется серьезных потрясений, то картина останется прежней, считают эксперты.

— Если мы не увидим серьезных политических изменений, ничто не изменится. В ближайшие полгода будет затишье. Сейчас есть несколько сдерживающих факторов: первый — ставки по ипотеке более консервативные, чем в прошлом году и чем в пандемийное время, второй — кризис тянет вниз, — указал директор компании «Этажи» Александр Аверин.

При этом, в последние три года Челябинск все больше догоняет другие мегаполисы, и этот тренд в долгосрочной перспективе сохранится.

— В Челябинске в 2022 году серьезно увеличился сегмент по 100 тысяч рублей за квадрат. То, что раньше было редкостью и считалось элитной недвижимостью, теперь составляет весомый процент, — сказал Александр Аверин. — В 2021 году таких сделок было около 3–5% от общего числа, сейчас их — 10–15%.

Баланс спроса и предложения будет сохраняться в следующем году, считает директор компании «Форум недвижимость» Игорь Чернядьев.

— В 2023 году денежные потоки будут замкнуты в России, государство будет поддерживать рынок ипотеки и застройщиков, это потянет за собой вторичку. Рост цен если будет, то по разным городам страны — разный, в отличие от авторынка, одежды и техники, — спрогнозировал Игорь Чернядьев. — Это мы говорим о ситуации без второй мобилизации или прекращения СВО. Если случится что-то из этого, то рынок отреагирует очень остро: или депрессией, или ростом инвестиций и цен на недвижимость.

Один из ключевых вопросов: как долго власти будут продлевать программу льготной ипотеки.

— Господдержка рано или поздно закончится однозначно, — заверил ипотечный брокер Кирилл Павлов. — За ее продолжение выступает только Минстрой — и то по понятным причинам: он представляет интересы застройщиков. Но Минфин и Центробанк против: льготная ипотека приводит к надуванию рынка, к неадекватному, необъективному росту цен. Ипотечный пузырь может надуться. Цены и так уже на 20–30% выше рынка. Если брать себестоимость жилья, мы видим, что она в четыре раза ниже, чем стоимость конечного продукта.

Вдобавок, с момента пандемийного 2021-го существенно изменился портрет ипотечника: ушла эпоха инвесторов, которая была в разгар ковида.

— Инвесторами были люди более или менее состоятельные. Сейчас портрет заемщика такой: это человек, остро нуждающийся в улучшении жилищных условий: те, у кого в принципе нет квартиры, либо те, кому нужно расширение в связи с рождением детей, — продолжил брокер. — Большинство заемщиков не имеют накоплений в качестве первоначального взноса. Большинство — люди с испорченной кредитной историей, у которых были длительные просрочки по кредитам и микрозаймы. Обращаются даже те, у которых взыскивают долги судебные приставы и коллекторы.

Одобрений по ипотеке стало меньше: банки ужесточили требования к клиентам. При этом, относиться подозрительнее к молодым мужчинам, которые потенциально могут получить повестку, в финансовых организациях не стали.

— Некоторые банки повысили ставки по потребкредитам и установили риск-фактор для мужчин до 45 лет. Но по ипотеке пока такого нет, — отметил Кирилл Павлов. — Даже наоборот: несколько раз у меня одабривались контрактники по льготной ипотеке, и к ним относились более лояльно, чем к другим, не такой жесткий скоринг. Таких одабривают даже с огрехами в кредитной истории.

После окончания льготной ипотеки девелоперы будут прибегать к скидкам и акциям, спрогнозировал Кирилл Павлов, это будет необходимо, чтобы поддерживать продажи на прежнем уровне.

Что происходило с рынком жилья

В 2020 году на фоне пандемии коронавируса в Челябинске резко выросли спрос на квартиры и цены на них. Застройщиков даже проверяла антимонопольная служба, заподозрив в спекулятивной накрутке цены.

Впрочем, несмотря на это, жилье на вторичном рынке оставалось по-прежнему одним из самых дешевых в стране.

Во многом лихорадка рынка была связана с программой льготной ипотеки (она появилась в 2020-м и подразумевает сниженную процентную ставку). Но если раньше максимальный лимит, на который могли рассчитывать люди, был 6 миллионов рублей, то с лета 2021 года сумма сократилась до 3 миллионов. В большинстве регионов этих денег не хватит даже на квартиру-студию, но в Челябинске выбор остался — и чем дальше от центра, тем больше. Мы смотрели, что можно купить на эти деньги.

Параллельно весь 2021 год росли цены на стройматериалы, увеличивалась сумма задолженности по ипотеке, ставки по жилищным кредитам тоже не стояли на месте.

С 24 февраля 2022 года, когда было объявлено о начале специально военной операции на Украине, курс доллара и евро начал резко расти. Центробанк России пересмотрел ключевую ставку, подняв ее сразу на десять с половиной пунктов — с 9,5 до 20%. Эксперты говорили о заморозке строящихся объектов в Челябинске. Банки временно приостанавливали сделки по ипотеке. Более того, Сбербанк отказывал клиентам в уже одобренных ипотеках: людям аннулировали сделки с недвижимостью без объяснения причин. В середине года ключевую ставку вернули докризисный уровень. Вслед за этим банки начали снижать ставки по льготной ипотеке, но к 6,5% годовых, которые действовали до СВО, так и не вернулись.

Серьезные изменения на рынке недвижимости начались после объявления частичной мобилизации. Банки массово повысили ставки по ипотеке, хотя ключевая ставка ЦБ была всё та же. Часть южноуральцев спешно продавала квартиры, чтобы переехать за границу, часть — приостанавливали сделки. Просела аренда жилья: были расторжения договоров, снизился первичный спрос на квартиры.

Недавно мы разбирались с экспертами, стоит ли сейчас покупать жилье или пока подождать.