Как получить ипотеку, если банки отказывают: главные ошибки заемщиков

Подавать заявку на ипотеку без подготовки сейчас не самое лучшее решение. Уровень отказов в конце 2025-го — начале 2026 года превысил 69%. О том, какие требования предъявляют банки и как повысить шансы на одобрение, рассказал руководитель отдела аналитики и ценообразования девелопера Dar Денис Бобков.

Главное, на что смотрит банк, — это не размер зарплаты, а способность заемщика обслуживать долг. Ежемесячный доход должен как минимум вдвое превышать все обязательные платежи, сказал Денис Бобков. В противном случае кредитную нагрузку сочтут чрезмерной.

«Банки ориентируются на показатель ПДН (соотношение платежей к доходу); безопасным считается уровень до 30–35%, а значение свыше 50–60% влечет или отказ, или предложение кредита под более высокую ставку, а при ПДН более 80% банк может автоматически отклонить заявку», — уточнил эксперт.

При этом доход должен быть стабильным. Для наемных сотрудников требуется постоянное место работы и минимум полгода стажа, для предпринимателей — не менее года.

«Доход в расчет берут только подтвержденный. На „серую“ зарплату некоторые банки смотрят лояльнее, если клиент подает справку по форме банка и есть отчисления в пенсионный фонд, однако в целом „белый“ доход увеличивает шансы», — пояснил Бобков.

Высокий доход еще не гарантия одобрения. Банки анализируют весь профиль заемщика. Эксперт перечислил самые частые причины отказов:

1. Плохая кредитная история. Регулярные просрочки, суды, исполнительные производства или банкротство — красный флаг для банка. Даже одна задержка по кредитке может сыграть против заемщика.

2. Высокая долговая нагрузка. Учитываются не только действующие кредиты, но и лимиты по картам, алименты. Если после всех выплат у заемщика остается меньше половины дохода, в ипотеке, скорее всего, откажут. Перед подачей заявки лучше закрыть мелкие долги и уменьшить кредитные лимиты.

3. Неофициальная занятость. Банк проверяет справки, звонит работодателю, запрашивает данные у ФНС и ПФР. Частая смена работы или отсутствие официального подтверждения дохода снижают шансы. Если вы недавно сменили работу, с подачей заявки лучше повременить.

4. Ошибки в документах. Некорректные паспортные данные, просроченные справки или искаженная информация ведут к автоматическому отказу.

5. Юридические проблемы. Действующие суды, долги по налогам, штрафам или алиментам — повод для отказа. 

6. Возрастные ограничения. Если заемщику на момент погашения кредита исполнится 70–75 лет, банк может потребовать более молодого созаемщика.

7. Размер семьи и наличие детей почти не влияют на решение, но увеличивают минимально необходимый доход, так как ПДН рассчитывают с учетом всех иждивенцев.

8. Неликвидная недвижимость. Для новостроек важно, чтобы объект был аккредитован банком, а застройщик — надежным.

   Для вторичного жилья учитываются факторы:

• дом должен находиться в России, иметь коммуникации и не быть ветхим;

• износ — не выше 45–65%;

• перепланировка должна быть согласована;

• объект должен быть свободен от арестов и обременений.

Банк не обязан раскрывать точную причину отказа — это конфиденциальная информация. Однако эксперт дал несколько рекомендаций, как повысить шансы при повторной подаче:

1. Не подавать заявки подряд. После отказа действует мораторий: в тот же банк можно обращаться не раньше чем через 1–3 месяца.

2. Устранить проблемы. Проверить кредитную историю, закрыть просрочки, погасить долги по налогам и штрафам, уменьшить лимиты по картам. Если дохода не хватает, можно привлечь созаемщика или подтвердить дополнительные источники (аренда, дивиденды).

3. Рассмотреть альтернативы. Рассрочка, семейная ипотека, траншевая ипотека, ипотека с залогом имеющейся недвижимости или льготные программы для IT-специалистов (кроме Москвы и Петербурга) — всё это может стать выходом, если классическая ипотека недоступна.

«Не нужно отчаиваться, если первый банк отказал. Изучите причины, устраните слабые места и обращайтесь в другой банк. Нередко другой банк оценивает ситуацию иначе и готов выдать ипотеку», — резюмировал эксперт в беседе с «Газетой.RU».