Экс-владельцы Spar продают торговые комплексы в Челябинске. Цена вопроса — три миллиарда

В Челябинске выставили на продажу четыре крупных торговых комплекса в разных районах, еще один — в Миассе. Активы реализует компания экс-владельцев торговой сети «Молния — SPAR» Дмитрия Бухарина и Игоря Бобина. Мы спросили Дмитрия Бухарина, почему они решили избавиться от торговой недвижимости. А также поговорили с экспертами о сроках продажи таких объектов (спойлер: могут затянуться, так как ценность денег растет) и эволюции регионального рынка ретейла.

Сразу несколько крупных торговых комплексов в Челябинской области, которые считаются топовыми в своем формате, выставили на продажу в конце прошлого года. Они отличаются по площади — от 4,2 тысячи до 13,9 тысячи квадратных метров, а также по стоимости — от 255 миллионов и почти до миллиарда рублей. Причем, с ноября прошлого года цена большинства этих ТК не только не снизилась, а наоборот — выросла на десятки миллионов рублей. Собственники позиционируют объекты как гoтовый арендный бизнес с доходноcтью 14% годoвых.

Управлением и развитием вышеперечисленных торговых комплексов занимается девелоперская компания «Молния Недвижимость».

Мы связались с совладельцем торговых комплексов Дмитрием Бухариным. По его словам, объекты c устоявшимися продажами и стабильными арендаторами они продают давно — с 2019 года. По словам бизнесмена, это обычная деятельность девелоперской компании.

«Часть продали, часть нет. Маленькие кончились, остались большие, они стоят дорого», — объяснил Дмитрий Бухарин корреспонденту 74.RU.

По его словам, ситуация с коммерческой недвижимостью в Челябинской области не уникальна.

«Посмотрите шире — например, на соседние регионы. Там половина ТЦ и ТК — на продаже. Мне каждую неделю предлагаю купить что-то из недвижки, — рассказал Дмитрий Бухарин. — Рентабельность у арендных объектов низкая, а стоимость денег в банке высокая».

«Ликвидность у нее (недвижимости. — Прим. ред.) низкая, тогда как у денег — максимальная», — добавил Бухарин.

Напомним, прошлым летом федеральный ретейлер «Лента» купил челябинскую сеть Spar, принадлежавшую тем же предпринимателям Бобину и Бухарину. Именно «Молния — Spar» стояла у истоков продуктового ретейла в Челябинске.

Тогда Дмитрий Бухарин отмечал, что продолжит развивать проекты в сфере недвижимости и строительства. Среди активов бизнес-партнеров Дмитрия Бухарина и Игоря Бобина — ТРК «Фиеста», логистический комплекс и другая коммерческая недвижимость. Также они строят ЖК «Шишкин» (комплекс из 24 домов рядом с поселком Терема под Челябинском. — Прим. ред.).

Продажа сразу нескольких торговых комплексов, якорным арендатором которых был Spar, — логичный финал большого цикла, указали эксперты. Речь идет о громкой сделке по продаже сети «Молния — SPAR» федеральному ретейлеру «Лента».

«Компания „Молл“ за 2024 год показала выручку почти 21 миллиард рублей и рост чистой прибыли на 78% — до 434 миллионов рублей. Продавать бизнес на пике, пока показатели сильные — решение прагматичное. Теперь пришло время монетизировать недвижимость, — отметил основатель коммуникационного агентства „Голдман Эдженси“ Денис Голдман. — Речь о портфеле совокупной стоимостью под три миллиарда рублей».

Перспективы продажи объектов неоднозначные, и главный вопрос, по словам эксперта, — цена денег.

«Текущая ключевая ставка ЦБ составляет 15,5%, хотя регулятор прогнозирует среднегодовой уровень 13,5–14,5% по итогам 2026 года. Задекларированная доходность объектов — 13–14% годовых. При нынешней ставке это не выглядит убедительным аргументом для инвестора, которому банковский депозит даёт сопоставимый результат без хлопот с управлением, — рассуждает Денис Голдман. — Но картина меняется: если ставка продолжит снижаться, недвижимость с зафиксированным арендным потоком станет заметно интереснее уже ко второй половине года. Именно поэтому продавцы, скорее всего, готовы к торгу — и в этом их шанс на быструю сделку».

Объекты сами по себе качественные: районный формат, якорные арендаторы, заполненность, плотное жилое окружение, оценил эксперт. Крупные моллы теряют аудиторию, Mall Index в России за 2025 год снизился ещё на 3% к уровню прошлого года. При этом районные объекты держатся лучше.

Для регионального рынка Челябинска история с продажей ТК важна ещё и в другом смысле.

«Местные игроки, выстраивавшие вертикально интегрированные модели „сеть + недвижимость“, последовательно уходят из обеих частей бизнеса. Их место займут либо федеральные структуры, либо новое поколение местных инвесторов с более узкой специализацией. Это нормальный эволюционный процесс для любого зрелого регионального рынка», — указал Денис Голдман.

Выставление на продажу сразу нескольких крупных районных торговых комплексов в Челябинске и Миассе — заметное событие для регионального рынка коммерческой недвижимости. Но, по словам экспертов, оно скорее отражает структурные изменения в сфере ретейла, чем признаки кризиса.

«Подобные торговые комплексы ориентированы на повседневный спрос и обычно имеют якорных арендаторов — продуктовые сети, аптеки и магазины товаров первой необходимости. Благодаря этому районные ТК считаются достаточно устойчивым форматом коммерческой недвижимости: они привязаны к жилым кварталам и обеспечивают стабильный поток покупателей, — объяснил директор по стратегии ИК „Финам“ Ярослав Кабаков. — Перспективы продажи таких активов в целом оцениваются как достаточно высокие, хотя сроки сделок могут оказаться продолжительными».

В условиях высоких процентных ставок часть инвесторов предпочитает финансовые инструменты — депозиты или облигации — вместо вложений в недвижимость, обратил внимание эксперт. Тем не менее районные торговые центры остаются привлекательными для инвесторов, поскольку обеспечивают стабильный денежный поток за счет долгосрочных арендных договоров.

«Продажа этих объектов также связана с трансформацией бизнеса бывших владельцев сети Молния — SPAR. После изменения структуры продуктового ретейла в регионе и передачи части магазинов федеральным сетям у собственников остались торговые комплексы как отдельные активы недвижимости. Их реализация — типичный шаг после выхода из операционного управления розничной сетью», — указал Ярослав Кабаков.

Для регионального рынка ретейла такие сделки означают постепенное перераспределение собственности, считают эксперты.

«Торговые объекты переходят от компаний-ретейлеров к инвесторам, специализирующимся на коммерческой недвижимости. Одновременно усиливается роль федеральных сетевых арендаторов, которые постепенно занимают ключевые площади в районных торговых центрах. В целом ситуация отражает эволюцию рынка: формат районных ТК, ориентированных на повседневные покупки рядом с домом, остается устойчивым и востребованным даже на фоне изменений в структуре потребления», — резюмировал Ярослав Кабаков.