«Новый парадный въезд в Челябинск»: кто и зачем выставил на продажу за миллиард участок на берегу Шершней

Под Челябинском выставили на продажу 51 тысячу квадратных метров на берегу Шершневского водохранилища. За земельный участок назначили цену миллиард рублей. По словам продавца, в придачу к эксклюзивному активу прилагается «готовая идеальная идея». Разбираемся, что планировалось строить, каковы причины продажи и насколько, по мнению экспертов, эта земля интересна инвесторам.

В Сосновском районе ищут нового хозяина для земельного актива на западном берегу Шершневского водохранилища. Речь идет о территории в пяти километрах от Малиновки. Продавец не скупится на эпитеты.

— Предлагается к продаже редкий эксклюзивный уникальный земельный участок площадью 5,1 гектара на берегу Шершневского водохранилища. Недвижимость расположена на историческом перекрестке, — говорится в объявлении на «Авито». — Газ, электричество, рекреационная зона. Рядом запланировано строительство моста через Шершни. Тем самым будет создан новый парадный въезд в Челябинск.

В качестве преимущества предлагается «готовая идеальная идея, с широким спектром услуг, проект-мечта», подчеркивает автор объявления.

Объект впервые выставили на продажу еще в канун 2020 года, сообщил 74.RU представитель собственника Владислав. Участком интересовались разные инвесторы — от строительных компаний до федеральных структур другого профиля. Но тут в силу вступили внешние факторы: то пандемия, то спецоперация, то мобилизация.

— Мы разрабатывали проект под условным названием «Крепость Челяба» с курсирующим по водохранилищу кораблем «Алые паруса», как в Санкт-Петербурге. Это должна быть зона отдыха как для жителей близлежащих поселков, так и челябинцев, часть общего туристического кластера, — рассказал Владислав, опустив детали. — Мы предполагали создать не просто развлекательный, а культурно-познавательный, спортивно-оздоровительный объект.

Западный берег Шершней уже давно застраивается поселками разной этажности. При этом каждый губернатор говорит о комплексном подходе к развитию инфраструктуры новых жилых микрорайонов, появляющихся в районе Шершневского водохранилища. Лет 10 назад в планах властей фигурировал мост. Возвести его предполагалось в самом узком месте Шершневского водохранилища, то есть как раз недалеко от реализуемого сейчас земельного участка. Правда, с тех пор много воды утекло. И сейчас в Генплане и дорожно-строительных программах такой мост не значится.

До середины 1990-х годов территория вдоль западного берега Шершневского водохранилища относилась к совхозу «Митрофановский». В свое время это был одним из самых известных и крупных сельхозпроизводителей Челябинской области. В декабре 1992 года совхоз «Митрофановский» реорганизовали в АОЗТ «Митрофановское».

Кстати, тот же поселок Западный назвали так, потому что там находилось Западное отделение совхоза «Митрофановский».

Судя по размеру выставленного на продажу участка — 5,1 гектара, он образовался в результате разделения совхозной земли на паи. Наделы именно такого размера в свое время бесплатно выделяли работникам колхозов, совхозов, сельхозпредприятий, пенсионерам и занятым в социальной сфере на селе. Вот и для АОЗТ «Митрофановское» в 1994 году установили норму 5,1 га. Позже здесь, как и в других совхозах, началась скупка паевых земель, вывод их из сельхозоборота. В итоге посевные земли и пастбища сократились в несколько раз.

В 2002 году АОЗТ «Митрофановское» реорганизовано в сельскохозяйственный производственный кооператив «Митрофановское». В 2004 году началось банкротство СПК, а в апреле 2006 года предприятие ликвидировали в связи с завершением конкурсного производства.

Сразу несколько экспертов, услышав цену продаваемого объекта, первым делом переспросили: «Может, за миллион?»

— Будем честны, в период глобальной неопределенности никто не готов вкладывать деньги в то, что сейчас сложно сделать или построить. Слишком долго будет окупаться, — прокомментировал директор компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов. — Что мы наблюдаем сейчас? Внешнеполитическая нестабильность, макроэкономическая нестабильность, ожидание рецессии. В такое время инвестировать можно только во что-то уже созданное. На чем делают деньги известные миллиардеры? Скупают по дешевке банкротов, активы, которые можно забрать по цене существенно ниже себестоимости.

По словам эксперта, подобная цена могла быть оправдана, если бы речь шла о возведении жилья. На такой площади можно построить 200 тысяч квадратных метров.

— Примерно за ту же сумму продавали территорию в Чурилово, в миллиард с небольшим обошлась земля под застройку «Ньютона». Но это были участки со всеми коммуникациями. Здесь же цена — скорее для привлечения внимания. Журналисты заинтересовались — цель достигнута! Никакой обоснованности подобной стоимости быть не может. Никакие международные сети сейчас к нам не заходят, никакие российские операторы не планируют экспансию в регионы, — добавил Станислав Ахмедзянов.

Несмотря на близость Шершневского водохранилища, участок вызывает много вопросов с точки зрения рекреации.

— Знаете, не всё то, что мокрое, является водой. До мусорного полигона в Полетаево — рукой подать, а далее еще и ГОК. Вряд ли крупные компании захотят инвестировать сколько-нибудь значимые деньги туда, где могут возникнуть вопросы с экологией. Кроме того, в Генплане на этой территории ничего не предусмотрено, градостроительной документации нет. Получается, инвестору для любого строительства придется вносить изменения в Генплан. А это большая и затянутая по времени работа — минимум 6–9 месяцев, — объяснил Станислав Ахмедзянов. — Необходимо понять, как туда провести дорогу, просчитать дорожную нагрузку. Канализации там нет, а в водохранилище сливать даже очищенные стоки нельзя. В общем, проблемы обеспечены.

Земельный участок может и стоит денег, но совсем не тех, что за него просят, а в разы меньше, резюмировал эксперт.

По данным сервиса «Авито», спрос на земельные участки в России вырос за год на 4%. При этом сегменты рынка вели себя по-разному: спрос на землю под индивидуальное жилищное строительство увеличился всего на 1%, на участки промышленного назначения снизился на 1%. Зато интерес к землям сельхозназначения подскочил сразу на 11%, а в Челябинской области — на 25%. Подросла и средняя стоимость земельных участков — на 21%.

— В третьем квартале продолжился тренд, сложившийся еще во время пандемии COVID-19. Россияне ищут разные способы, чтобы больше времени проводить на природе и иметь возможность сменить обстановку вне зависимости от транспортных или визовых ограничений, — отметил руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин. — Из соображений экономии россияне предпочитают покупать земельные участки без подряда: самостоятельно определяют проект, выбирают материалы и курируют сроки строительства.

На росте стоимости участков сельхозназначения на двузначные величины также сказался вступивший в силу в марте закон, который разрешил строить и эксплуатировать один жилой дом на земле такого типа, добавил эксперт. Впрочем, всё это касается предпочтений обычных граждан.

Когда приобретение земельных активов рассматривает крупный инвестор, он руководствуется уже другими критериями и факторами. И главный из них — окупаемость. А с этим и в добрые времена возникали проблемы.