«Купив квартиру в многоэтажке, вы попали в колхоз»: председатель ТСЖ — о расчетах за коммуналку и ОДН

Новые правила расчета платы за коммунальные ресурсы, которые используются для содержания общего имущества в многоэтажках, вступили в действие с сентября. Речь идет о том, что начислять за общедомовые нужды будут не по нормативу, а по фактически использованным ресурсам. На кошельках горожан это отразится только в начале следующего года. Но многие уже заволновались, что за нерадивых соседей и утечки придется расплачиваться добросовестным собственникам. Вместе с председателем товарищества собственников жилья в Челябинске смотрим на примере одного дома, что меняется при расчетах по нормативу и по факту. А также обращаем внимание на проблемы, с которыми большинство жителей столкнется в будущем.

Новое — один из вариантов старого

Обновленный порядок расчета за содержание общего имущества в многоквартирных домах прежде всего коснется тех зданий, где установлены общедомовые приборы учета (ОДПУ). Раньше собственники таких домов могли выбрать, платить за коммунальные расходы на содержание общего имущества по нормативу или по показаниям общедомового прибора учета. Теперь в любом случае будет перерасчет по показаниям общедомовых приборов учета, то есть по фактическому потреблению.

Некоторые восприняли механизм расчета платы за коммунальные ресурсы, которые используются для содержания общего имущества (СОИ), как новый. На самом деле многие товарищества собственников жилья и управляющие компании применяли его и раньше. Это был один из вариантов, который собственники могли принять на общем собрании.

Председатель челябинского ТСЖ «Коммуны, 139» Ольга Доманевская рассказала 74.RU, что давно ведет такой расчет по «новым требованиям», то есть по фактическому потреблению. По ее словам, этот метод напрямую не связан с оплатой одних собственников за других. А вот с фактами воровства ресурсов отдельными собственниками очень даже коррелируется.

Для примера мы вместе с председателем ТСЖ посчитали плату за электроэнергию по ОДН за 2021 год в двух вариантах: при расчете по фактическому потреблению и по нормативу. И вот что из этого вышло.

— Если вести расчет электроэнергии на содержание общего имущества по нормативам (что до сих пор практикуется в большинстве домов. — Прим. ред.), то получится 14,64 рубля на квадратный метр в год. А если считать по фактическому потреблению, то 9,61 рубля на квадратный метр, то есть на 5 рублей 3 копейки меньше, — отметила глава ТСЖ Ольга Доманевская. — Если взять одну квартиру, например, площадью 75 кв. м, то при расчетах по фактическому потреблению ее собственник заплатил на 377,25 рубля в год меньше, чем если бы считали по нормативам. Таким образом для нашего дома расчет по факту оказался выгоднее.

Но при этом ТСЖ столкнулось с невыясненными потерями: при анализе расходов на содержание общего имущества за год где-то «потерялись» 26,8 тысячи кВт·ч (56% от расходов электроэнергии на СОИ).

— Вот с этим нам предстоит разобраться. Будем консультироваться со специалистами, — сказала Ольга Доманевская.

Отметим, что приведенные цифры относятся к дому, который с 2008 года управляется ТСЖ. А это значит, что там внимательно следят за всеми расходами и платежами. Что будет при перерасчетах фактического потребления в других многоэтажках, можно только догадываться.

Стена преткновения

Как известно, общедомовой счетчик стоит на входе в дом. Стена многоквартирного дома является зоной разделения ответственности. Проще говоря, за все потери и просчеты с улицы до дома отвечает ресурсоснабжающая организация, после — собственник здания. А кто у нас владельцы многоквартирного дома? Правильно — собственники квартир.

— Жильцы никак не могут понять, что, купив квартиру, они приобрели не просто что-то автономное. Квартира — это просто маленькая ячейка большого объекта, называемого многоквартирным домом. Ее владельцу принадлежит условно 1/100 крыши, подвала, лестничных клеток и так далее. Собственники квартир купили долю в «колхозе», и для этого «колхоза» давно установлены определенные правила, — констатировала Ольга Доманевская. — На самом деле собственники всегда платили за все потери, но они были спрятаны сначала в тарифе ресурсоснабжающей организации, потом в расходах управляющей компании. А теперь решено по расходам на СОИ отделить мух от котлет.

Итак, за всё, что идет после общедомового счетчика, отвечают собственники дома. Они обязаны оплатить ресурсоснабжающей организации количество электроэнергии, которое определено по общедомовому счетчику. Разница между объемами электроэнергии по показаниям общедомового счетчика и потребленной в квартирах (по счетчикам или нормативам) начисляется собственникам в качестве расходов на содержание общего имущества. По сути, это «небаланс».

— Тут мы снова напомним, что многоквартирный дом — это колхоз, где все друг за друга отвечают. И понятие «моя хата с краю» по определению применяться не может. Впрочем, колхоз — это не приговор. У нас и в СССР одни колхозы были миллионерами, а другие — отстающими, вечно ходившими с протянутой рукой, — добавила Ольга Доманевская.

«Где деньги, Зин?»

Когда-то ресурсоснабжающие организации включали в тариф всё подряд — индивидуальное потребление, общедомовое и все потери. Обычные жильцы платили за свет только по показаниям своих приборов. А государство компенсировало сдерживание тарифа для населения астрономическими дотациями. Вот эти советские времена все радостно вспоминают до сих пор!

Но государство уже давно пытается развести разные виды потребления, оплачивая ресурсникам лишь экономически обоснованный тариф. Правда, вместо того чтобы действовать принципиально и сразу, резать по-живому, власти подходили к этому решению постепенно. Отсюда появился норматив на плату за коммунальные ресурсы для содержания общего имущества и различные ухищрения с ОДН — то их вводили, то отменяли.

В последнее время получалось, что жители платят за содержание общего имущества только по нормативу, а всё остальное — проблемы управляющей компании.

— А УК или ТСЖ деньги-то откуда берут? Из того же кармана собственников. То есть де-факто собственники всё равно платили за все потери, — объяснила председатель ТСЖ. — Теперь УК или ТСЖ будут начислять собственникам тот самый небаланс в полном объеме. С одной стороны, хорошо, что появилась прозрачность расчетов. С другой стороны, теперь жителям и УК надо разбираться, из чего складывается «общее» потребление, и думать, как сократить невыясненные потери. Уверена, что первой реакцией жителей будет крик. Но я рекомендую не тратить на это время, а быстро перейти к следующему этапу: «Где деньги, Зин?».

Практически все ТСЖ ведут расчеты по фактическому потреблению ресурсов, и это помогает рано или поздно определить узкие места. В одном ТСЖ рассказали, что у них неожиданно резко выросли расходы электроэнергии на содержание общего имущества.

— Стали разбираться и выяснили, что некоторые квартиры платили по нормативу и даже с повышающим коэффициентом. Но при этом у них были теплые полы, которые в итоге расходовали гораздо больше электроэнергии, чем предусматривал норматив. В итоге это потребление становилось общим, и всем жителям дома приходилось это оплачивать, — привели пример в одном из товариществ. — В результате вывели счетчики на лестничную клетку. Получили возможность за 10 минут снять показания со всех квартир и правильно рассчитать. В скором времени общие потери значительно сократились.

В другом случае проблему с «нехорошей» квартирой помогли выявить правоохранительные органы. Первый тревожный звонок прозвучал, когда по одному из адресов передали какие-то нереально большие показания — 2000 кВт.ч за месяц.

— В ТСЖ очень удивились, перезвонили собственнице — мол, не ошибка ли. Нет, ответила владелица квартиры, я там работаю. Представители ТСЖ пошутили насчет майнинговой фермы. Но так как показания передают, за электроэнергию платят регулярно, предъявить претензий повода не было. Дело кончилось тем, что пришли оперативники. Оказалось, в съемной квартире организовали ферму, но не майнинговую, а по выращиванию конопли. Настолько всё было организовано по последнему слову техники, что даже запаха никакого не было, — рассказали представители другого ТСЖ.

Что будет после перерасчета

В постановлении правительства РФ от 03.02.2022 № 92 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» есть статья № 153, согласно которой за весь объем коммунальных ресурсов, поставляемый в многоэтажные дома, должны заплатить собственники.

Что это значит? Раньше УК или ТСЖ имели право поставить расходы на содержание общего имущества в квитанциях для оплаты по каждой квартире только в размере норматива, а то, что в этот норматив не укладывалось, должны были погашать за счет своей прибыли (угадайте, в итоге за чей счет? — Прим. ред.).

В новых правилах убрали расчет по нормативу оплаты за ресурсы для содержания общедомового имущества. Остался расчет только по факту потребления. Разница лишь во временном периоде — считать будут ежемесячно или ежегодно.

— На мой взгляд, лучше выбрать ежемесячный расчет. Тогда можно быстро увидеть результаты и отреагировать: задать вопросы своим УК или ТСЖ, — посоветовала председатель правления ТСЖ «Коммуны, 139» Ольга Доманевская. — Потому что, если вам сначала поставят в платежки сумму, к которой все привыкли, а в начале следующего года проведут перерасчет с учетом фактических расходов и цифра вас очень огорчит, принимать какие-то меры будет поздно.

— Все боятся, что теперь будут платить за должников-неплательщиков. Но должник — это тот, кому начислили какую-то сумму, а он не оплатил. Работа с такими собственниками — головная боль любой УК и ТСЖ. При расчете СОИ по фактическому потреблению вы будете платить не за должников, а за тех, кто различными способами потреблял электроэнергию без учета, и тех, кто принципиально не устанавливал счетчики, оплачивал по нормативу, но потреблял электроэнергию в неимоверном количестве. Выявление недобросовестных собственников — это тоже задача УК и ТСЖ, — добавила Ольга Доманевская.

Все спрашивают, больше или меньше в итоге будут платить жильцы. Пока мы не увидим перерасчеты по итогам года по каждому дому, однозначно ответить сложно. Но там, где много недобросовестных собственников, хозяевам квартир стоит готовиться к малоприятным платежкам после перерасчета, заключила председатель ТСЖ.

Представители управляющих компаний пока не берутся комментировать обновленные правила расчета платы за коммунальные ресурсы, которые используются для содержания общего имущества в многоэтажных домах. Говорят, надо дождаться первых перерасчетов.

Напомним, что в конце года поставщики ресурсов сверят объем поставленных услуг, исходя из показаний общедомовых счетчиков, с начислениями жильцам. Разницу между начисленными и фактическими расходами добавят в платежки. Платежки с перерасчетом за жилищно-коммунальные услуги горожане получат в начале 2023 года.

В сентябре в России обновили правила расчета платежей за коммунальные ресурсы, которые используются для содержания общего имущества в многоэтажках. Мы разбирались, каких ресурсов это коснется, как рассчитывалась плата за содержание общего имущества раньше и что должно измениться.