Алексей Сёмин, директор управляющей компании ООО «Магнит-Сервис»: «Лучший показатель качества работы управляющей компании – сарафанное радио, которое быстро разнесет весть о внешнем виде дворов и подъездов»

В детстве Алексей Семин мечтал стать артистом и даже хотел поступать в театральное. Но у родителей было свое мнение, поэтому, с отличием окончив школу, он поступил в Уральский государственный экономический университет на специальность «экономика и управление на предприятии». Приехав в Магнитогорск, Алексей купил однокомнатную квартиру, но качество услуг, предоставляемых управляющей компанией, оставляло желать лучшего, так что он обратился с просьбой взять на обслуживание его дом к генеральному директору ОАО «ЖРЭУ №2 Магнитогорска». С этой беседы и началась его работа в «коммуналке».

Перед Алексеем Александровичем поставили задачу инициировать общее собрание собственников и заручиться согласием для перехода в новую управляющую компанию. С задачей он справился за несколько дней, после чего получил место заместителя директора по работе с населением. Благодаря складу характера, ответственности, дотошности, умениям улаживать конфликты, коммуникативности и способности к быстрому обучению он легко вошел в работу и вот уже пять лет работает в коммунальной сфере, заодно осуществив и мечту о создании собственной управляющей компании.

Что принесла реформа жилищно-коммунального хозяйства? Что дают управляющие компании в сфере ЖКХ и сколько это стоит? Какое продолжение имеет сегодня незабываемая для россиян приватизация? Ответы на эти вопросы есть у заместителя директора ОАО «ЖРЭУ №2 Магнитогорска», директора управляющей компании ООО «Магнит-Сервис» Алексея Сёмина.

– Алексей Александрович, на ваш взгляд, что такое управляющая компания в сфере ЖКХ?

– Это обычный жилищно-ремонтный эксплуатационный участок или, другими словами, управляющая компания, которая обслуживает многоквартирные дома: убирает мусор в подъездах и во дворах, предоставляет услуги для устранения аварийных ситуаций, отвечает за содержание конструктивных элементов здания, следит за благоустройством дома. То есть решает все те задачи, которые необходимо выполнять для достойного и комфортного проживания. В этом отношении ничто не изменилось со времен начала перестройки. Лишь со вступлением в 2006 году в силу Жилищного кодекса жилищно-коммунальные хозяйства стали именовать управляющими компаниями.

– Сколько их сегодня в Магнитогорске?

– На этот вопрос трудно ответить однозначно, так как до сих пор их число продолжает расти. Если смотреть вглубь истории, то изначально в Магнитогорске работало несколько муниципальных предприятий, обслуживающих жилые дома. Но на каждую из таких контор приходилось по семь-девять микрорайонов, что делало их большими и неповоротливыми монстрами. Тогда как при небольшом количестве домов у управляющих компаний невозможны проволочки и бюрократия, что очень положительно сказывается на качестве обслуживания жильцов, у которых теперь есть право выбирать УК.

– То есть при плохом качестве работы компании можно от нее отказаться?

– Конечно. Такое решение принимается на общем собрании собственников. Естественно, при наличии конкурентов ни одна здравомыслящая управляющая компания не захочет ударить в грязь лицом, поэтому будет постоянно поднимать качество обслуживания.

Еще один минус больших ЖРЭУ – аккумуляция всех средств в одном месте, в то время как дома, требующие к себе внимания, расположены порой очень далеко друг от друга, поэтому одни дома обслуживались регулярно, а о других забывали совсем.

– Но ведь город большой, как магнитогорцам узнать, что где-то есть компания, которая соответствует всем их требованиям? Существует ли у нас единый реестр управляющих организаций?

– Сегодня закон обязывает при регистрации компании открывать свой сайт и давать на нем все сведения о себе, в том числе и отчеты, которые отправляются на сайты федеральных служб. Однако я считаю, что самый лучший показатель качества в данном случае – это сарафанное радио, которое быстро разнесет весть о внешнем виде любого из дворов и подъездов города. Конечно, помимо легкодоступных глазу критериев оценивается и то, как проводится капитальный и текущий ремонты, как работает аварийная служба, но и об этом лучше всего расскажут сами жители многоквартирных домов.

– Чем наши ЖКХ отличаются от заграничных кондоминимумов?

– Многоквартирный дом – это общая крыша, общий подвал, общие стояки. В других странах такой дом принадлежит, как правило, одному человеку, который сдает квартиры внаем и, соответственно, единолично отвечает за все, что происходит в его хозяйстве. У нас же каждый является собственником своей квартиры, поэтому ответственность за все общее имущество большого дома несут всем своим коллективом, в том числе и за неплательщиков. Именно поэтому жилищный кодекс говорит, что таким домом должна управлять одна компания.

– Есть ли у жильцов альтернатива управляющей компании?

– Да, они могут создать ТСЖ, выбрав председателем одного из собственников, наняв бухгалтера, электрика, плотника и других специалистов. Недостаток ТСЖ я вижу в маленьком финансовом фонде, который могут создать его участники. Из-за этого выполнение некоторых видов очень важных для дома работ им не по силам.

– Не бывает ли раздора между жильцами при выборе управляющей компании?

– Бывает. Поэтому закон четко обозначил, как должны происходить такие выборы. Инициатор за десять дней уведомляет о проведении общего голосования и оглашает его повестку. Если на собрании кворум не набирается (пришло менее 50% собственников), начинается заочная форма голосования: собственникам раздаются бюллетени, по каждому пункту которых они выносят свои решения. Число голосов от одной квартиры зависит от площади этой квартиры. В этой процедуре также должно принять больше половины собственников, а из этой половины больше 50% проголосовать за. Если все условия соблюдены, принимается соответствующее решение, и все остальные обязаны ему подчиниться.

При выборе новой управляющей организации долги собственников остаются в силе и взыскиваются с них предыдущей компанией, а пришедшая на смену все начинает с чистого листа: осматривает состояние дома и принимает его по акту, после чего избирается совет МКД и составляется план мероприятий. Иногда это делают сами жильцы, что предусмотрено Жилищным кодексом. Они же могут участвовать и в приемке выполненных работ, что я считаю очень правильным, ведь сегодня управляющая компания есть, а завтра она может разориться. Им же продолжать жить в этом доме, соответственно и контролировать качество выполненных работ должны сами собственники.

– Но это предполагает грамотность жильцов в законодательном вопросе...

– Совсем нет. Здесь самое главное – быть человеком контактным и инициативным, уметь опросить всех жильцов, узнав, кого что волнует, и донести пожелания до директора управляющей компании. Совет МКД информирован, сколько дому начислено средств по статье «Содержание и ремонт», сколько их собрано, сколько осталось в долгах, какие действия уже были запланированы и что выгоднее сделать в настоящий момент. Ведь основные работы управляющей компании проводятся в рамках собранных средств.

– Каковы статус и зона ответственности управляющих компаний?

– Согласно договору на управление многоквартирным домом, снабжающая компания предоставляет его жильцам свой ресурс до границ дома, а дальше начинается общедомовое имущество, которое и содержит в порядке управляющая компания. Она следит, чтобы полученное не терялось внутри дома – не текли трубы в подвале, не бежала кровля, тепло не уходило без пользы. Содержание элеваторных узлов, санитарная уборка мусоропроводов, лестничных маршей, кровли и чердаков – все это тоже входит в обязанности управляющей компании.

– В связи с чем начались преобразования в российской сфере ЖКХ?

– Когда я начал работать в коммунальной сфере, то застал жилищный фонд своего района практически в полном разорении: в подвалах домов стояла вода, крыши текли, в подъездах никто не убирался. После выхода в свет Жилищного кодекса, который дал возможность организовываться частным управляющим компаниям, все стало налаживаться: в домах начали устанавливать общедомовые приборы учета. Теперь, сидя за компьютером, можно увидеть, идет ли перерасход по дому и какой, а если случилась авария – сразу ее устранить. Положительные результаты принесла прежде всего возможность выбора. Согласно Жилищному кодексу, жители также могут выбирать ресурсоснабжающую организацию, если в их городе есть такая возможность.

В новом законе много нюансов. Например, большое значение имеет, находится управляющая компания на упрощенной системе налогообложения или на обычной. Работая по упрощенной схеме налогообложения, мы экономим деньги жильцов. Уже только за счет этого мы, например, смогли провести в своих домах довольно дорогостоящие ремонты.

– Но многие магнитогорцы по-прежнему опасаются, что наличие управляющей компании – это дополнительные платы.

– Все управляющие компании существуют на статью, которая называется «Содержание и ремонт». Все тарифы утверждены Единым тарифным органом, поэтому жильцов должно волновать не то, сколько управляющая компания расходует денег на заработную плату, а качество предоставляемых ею услуг. Ведь жилищный кодекс прямо говорит: если услуга предоставлена не надлежащего качества, то клиент может ее не оплачивать. Например, если подъезды убираются, двор метется, в квартирах есть вода, исправно работает канализация, значит, управляющая компания все делает качественно. В данном случае действует закон бизнеса: директор, который платит своим служащим достойную заработную плату, вправе требовать от них высокого качества работы.

– Вы наверняка встречаетесь с жителями ваших домов. Какие темы вы обсуждаете?

– Да, мы устраиваем такие встречи довольно регулярно, но, к сожалению, большинство магнитогорцев пока малоинициативны: из 100 владельцев квартир в доме на собрание приходят единицы. Проводим мы собрания и старших по дому и председателей совета дома. Недавно я проводил одно из них для ЖРЭУ №2. Оно было посвящено очень сложной ситуации, в которой оказались жители трех микрорайонов: они были должны управляющей компании гораздо больше, чем УК – ресурсоснабжающим организациям. На уровне главы города было получено разрешение перевести данные дома на непосредственный способ управления. Например, трест «Теплофикация» поставлял в дом тепло, за которое управляющая компания из-за неплатежей жильцами рассчитывалась из статьи «Содержание и ремонт». Так продолжалось несколько лет. В результате образовалась большая задолженность дома перед управляющей компанией, которая, в свою очередь, тоже оказалась должна различным снабжающим организациям. Чтобы в дальнейшем избежать такой ситуации, мы предложили каждому жильцу заключить прямой договор с трестами «Теплофикация» и «Водоканал» точно так же, как мы все заключали индивидуальные договоры с «Новатэк» Челябинск». В таком случае поставщик сам будет искать выход, как взыскать долги со своих неплательщиков, а управляющая организация займется своими прямыми обязанностями – обслуживанием многоквартирного дома. Второй плюс непосредственной формы управления – снятие коллективной ответственности собственников за какого-то одного должника.

– В данном случае наверняка сказалось проживание в многоквартирном доме нелегалов?

– Именно поэтому в свое время всем нам было рекомендовано установить в каждой квартире индивидуальные приборы учета. Сегодня в квартирах, где их нет, расчет производится по нормативу, который предусматривает 4,2 куба горячей и 5,2 куба холодной воды на человека. Следовательно, при общем объеме потребления 9,4 куба воды водоотведение тоже будет составлять 9,4 куба. Там, где нет водомеров, начисления ведутся по количеству зарегистрированных граждан, а по факту в этой квартире может проживать и пять, и десять человек. А вода-то проходит через общедомовой водомер. Соответственно, неучтенный расход бременем ложится на плечи честных жильцов. Так появляются пресловутые ОДН – общедомовые нужды. Конечно, они могут возникнуть и при некачественном обслуживании, когда при распределении воды по изношенным носителям она брызжет через многочисленные дыры. Однако у этой медали есть и другая сторона: если плата за жилищно-коммунальные услуги не поступает в должном объеме, то управляющей компании просто не на что ремонтировать эти системы. А неучтенный расход воды – это та же дырка в трубе: при регистрации «ноль человек» лей воды сколько хочешь. Именно поэтому была введена такая форма, как акт о фактическом проживании, который составляется в присутствии представителя совета многоквартирного дома, сотрудника управляющей компании и участкового, и уже по факту проживания на каждого человека выставляется норматив. В этом случае расход данной воды вычитается из показаний общедомового прибора учета, а это уже большая экономия.

– Не ведут ли преобразования в коммунальном хозяйстве к перекладыванию жилищных проблем государства на плечи горожан?

– Правильнее сказать «на плечи собственников». Это произошло не с принятием Жилищного кодекса, а путем приватизации жилья. Если это ваше жилье, то и отвечать за него вы должны сами. Управляющая компания в данном случае видит, что делается в вашей квартире законно, а что нет, и содержит общедомовое имущество.

– Каким вы видите успешно развивающийся Магнитогорск?

– Когда все жители довольны работой управляющих компаний, вовремя оплачивают все квитанции и в домоуправление никто не приходит ругаться.