Павел Фокин, начальник правового управления Магнитогорского филиала ООО СК «Высотник»: «Я был бы рад, если бы все дома в городе раскрасили в яркие цвета»

Еще несколько лет назад увидеть в Магнитогорске подъемный кран, возвышающийся над крышами домов, было почти нереально: новые жилые дома практически не строились. Сегодня новые микрорайоны ярко раскрашенных многоэтажек потеснили в нашем сознании представление о городе как о зарослях серо-бордовых «хрущевкок» и «брежневок», а в наш обиход прочно вошли понятия «первичное жилье», «свободная планировка» и «инвестиции в недвижимость». О том, как сегодня развивается строительный рынок Магнитогорска, мы беседуем с начальником правового управления Магнитогорского филиала ООО СК «Высотник» Павлом Фокиным.

– Павел, компания «Высотник» пришла в город пять лет назад. Каким был тогда строительный рынок Магнитогорска и что изменилось за это время?

– Пять лет назад рынок строительных услуг в городе фактически был свободен. Строительные компании, как правило, специализируются на определенном типе жилья. Строительством жилья повышенной комфортности уже занимался «Элитстрой», а вот сегмент крупно-панельного жилья не был занят. Наверное, это было связано с производственными мощностями треста «Магнитострой». Вслед за нашей компанией на рынок зашли «Монолит» и НТМ – с похожими сериями домов, позже – компании, специализирующиеся на строительстве малоэтажных поселков.

– Насколько жестка конкуренция в сфере строительных услуг?

– Жесткая конкуренция возникает обычно в двух случаях: либо когда разные компании выводят на рынок одинаковый продукт, либо когда спрос на этот продукт ограниченный. В отношении жилья потребность горожан довольно высока, и на сегодняшний день говорить о том, что она будет удовлетворена в ближайшие годы, было бы слишком смело. Соответственно, и жилье нужно самое разное. Взять, к примеру, жилье для людей со средним уровнем доходов. «Высотник» сдает квартиры с готовой отделкой, НТМ заложил серию кирпичных домов, «Монолит» предлагает квартиры без отделки. Потребитель имеет возможность выбирать то, что ему больше подходит. А для строительства по заказу муниципалитета существуют тендеры. Так что, с моей субъективной точки зрения, нездоровой конкуренции в строительной сфере Магнитогорска нет.

– Долгие годы мы слышали: «городу некуда расти, южное направление себя скоро исчерпает». Тем не менее сейчас строительство новых микрорайонов сосредоточено именно в южной части города. Насколько это направление перспективно?

– Безусловно, южные районы легче застраивать. Это более молодая часть города, и она не была подвергнута сплошной застройке. Здесь можно выстраивать большие микрорайоны, охватывая значительные площади, что мы последние годы и наблюдаем. По проспекту Ленина, в районе улиц Сиреневой, Жукова, 50-летия Магнитки ведут работы и сдают в эксплуатацию дома разные строительные компании. Что касается центра города, там возможна лишь точечная пристройка отдельных корпусов. Это своеобразный компромисс: здание строится с учетом всех современных требований, но оно вписывается в уже существующий городской ландшафт, с уже существующей инфраструктурой. Тогда как микрорайоны в южной части города планируются целиком – с детскими садами, школами, магазинами – практически все объекты социального пользования закладываются уже при планировании. Для будущих жителей это удобнее.

– А улица Уральская?

– Строительство в северной части города – это реализация социальной программы по перестройке ветхо-аварийного жилого фонда. Это не очень быстрый проект, требующий индивидуального подхода к людям. Заметьте – семьи из ветхо-аварийных домов переселяют в южные районы. Конечно, там будут построены новые дома, но не стоит рассчитывать на крупные объемы строительства в северной части города.

А вообще, если вернуться к вашему вопросу о росте города, развиваться Магнитогорск будет столько, сколько ему нужно – все будет зависеть от потребности людей в жилье. И, конечно, от планов администрации, от общего архитектурного плана. И направлений роста города на самом деле много – например, в строну поселка Агаповка. Другое дело, что прогнозировать темпы этого роста я бы лично не взялся. Слишком много факторов. Конечно, каждый год рождаются дети, создаются семьи, но реальная потребность в новом жилье определяется не только и не столько демографическими факторами, сколько материальными возможностями горожан.

– А каковы на сегодняшний день материальные возможности магнитогорцев?

– Сложная ситуация. Последние годы наиболее распространенной схемой приобретения жилья был ипотечный кредит. Но сейчас, в связи с кризисом, банки стремятся снизить свои риски до минимума. Сейчас ипотечных кредитов под строящееся жилье не дают. Залоговое жилье под ипотечный кредит на сегодняшний день должно быть с оформленным правом собственности («зеленкой», в обиходе).

– Какие-то альтернативные варианты? Может быть, ПИФы?

– ПИФы точно нет. Надо отметить, начиная с октября продажи квартир снизились очень значительно. В январе покупательская активность активизировалась. Это либо покупка жилья на накопленные средства, либо с продажей своей квартиры, и плюсом – различные сертификаты.

– Социальные программы получения жилья? Насколько они реально работают?

– Знаете, работают. Военные сертификаты, социальные программы поддержки молодых семей, теперь материнский капитал. К счастью, социальные программы работают. Другое дело, что «обналичивание» любого сертификата требует от человека ряда целенаправленных действий, а их механизм пока далеко не совершенен. Например, с материнским капиталом наша компания еще не работала. Люди, которые хотят его обналичить, в наш отдел продаж уже обращаются, консультируются, но случаев получения жилья с использованием материнского капитала у нас пока не было. Как в других компаниях – не знаю.

– Помимо жилых помещений за последние годы сдано в эксплуатацию много коммерческой недвижимости. Понятно, что объемы продаж квартир упали. А что происходит с нежилыми помещениями?

– Как правило, застройщик их либо продает, либо оформляет право собственности и сдает в аренду. Действительно, сектор коммерческой недвижимости за последние два-три года сильно развился, в городе появилось много торговых площадей, площадей под офисы. Другое дело, что если в сентябре их заполняемость приближалась к 90%, то сейчас едва ли дотянет до 50%. Конечно, застройщики гибко реагируют на ситуацию, стремятся не потерять клиентов и в таких непростых финансовых условиях. К слову, торговые федеральные сети продолжают входить на городской рынок, например продуктовые супермаркеты в новых микрорайонах. Но в целом, повторюсь, ситуация пока сложная.

– Рынок недвижимости отреагировал на кризис резким колебанием цен. На форуме «Новый дом» в администрации города осенью 2008 года все вопросы горожан к застройщикам сводились к одному: вырастут цены на жилье или упадут. Павел, чего ожидать сейчас – роста или падения цен?

– Цены на жилье, по крайней мере на крупнопанельное, напрямую не завязано на колебаниях валютного курса, поэтому ожидать резкого повышения себестоимости первичного жилья пока не следует. В начале кризиса цены на жилье упали, в настоящее время снижение цен на жильё не наблюдается. Однако купить квартиру по цене дешевле той, которую предлагают застройщики, можно только в том случае, если успеешь попасть в какую-нибудь акцию.

– Какое жилье наиболее востребовано сегодня?

– Однозначного ответа на этот вопрос быть не может. Традиционно высокий спрос на однокомнатные квартиры. Хотя и двухкомнатными интересуются часто. Наверное, можно выделить такую тенденцию: в основном сейчас люди стараются купить недвижимость не в качестве жилья, а в качестве вложения денежных средств.

– Павел, насколько актуально сегодня вкладывать деньги в недвижимость?

– Это одно из наиболее распространенных вложений капитала на сегодняшний день. Реальной альтернативы люди не видят. Банковская сфера нестабильна. Вложить деньги в валюту? Думаю, такая мысль уже никому не приходит в голову. Вложить в ПИФы? Отдача может быть минимальной. А недвижимость можно по крайней мере сдавать.

– Как вы считаете, городской ландшафт в этом году не «украсится» замороженными стройками?

– Думаю, нет. Сроки сдачи объектов в эксплуатацию, к сожалению, с конца 2008 года на 2009 были перенесены. У нас в компании сокращен рабочий день, но массовых увольнений не было. Как обстоят дела у других застройщиков, мне судить трудно, ведь каждая строительная компания, помимо собственных сотрудников, нанимает людей на подрядные работы.

– Получают ли строительные компании поддержку государственных структур?

– Существует федеральная программа по покупке муниципального жилья. Муниципалитет вправе покупать жилье для малоимущих граждан. У нас в городе это практикуется стабильно, и радует, что кризис не повлиял на реализацию этой программы. У застройщиков есть реальная возможность предложить свои услуги городу, области, и тем самым поддержать строительство других домов. Так что с городскими и областными властями мы сотрудничаем, хотя, возможно, и не в том объеме, в каком хотелось бы. Радует и тот факт, что отдел архитектуры городской администрации поменял, наконец, свою точку зрения на внешнюю отделку домов. Мне самому очень нравятся новые микрорайоны – в них много воздуха, света, грамотно продумана внутренняя инфраструктура. Дома красочные. Конечно, есть отдельные перегибы в отделке, но все равно это лучше, чем серые массивы. Я был бы рад, если бы все дома в городе раскрасили.